盈利模式難定 長租公寓大多「賠錢賺吆喝」

作者:Gloria    發表日期:2018-08-24 06:06:44

文/江鈺鈴、董添

這個冬天格外寒冷,但長租公寓市場卻是一派火熱。在住房租賃市場租金總額突破萬億元,購租並舉受到政策大力推動的背景下,長租公寓市場近兩年實現爆發式增長,吸引了萬科、龍湖、遠洋等龍頭房企大手筆佈局,金融機構也聞風而動,類REITs產品層出不窮。

不過,中國證券報記者日前在北京地區走訪發現,由於投資回報率低、資金回報周期長等原因,當地一些長租公寓甚至陷入「賠錢賺吆喝」的境地。

長租公寓快速發展

位於北京市酒仙橋的冠寓是龍湖地產旗下的長租公寓,開業僅有3個多月,已有不少租客入住。「我們這有400多套房,戶型在20平方米到30平方米不等,有辦公區、書廳、公共廚房、電影房、健身房等公共設施,定期舉辦住客社群活動。」一位公寓管家告訴中國證券報記者。

酒仙橋因靠近望京、798藝術區,成為長租公寓發展的「伊甸園」。近兩年,冠寓、魔方、邦舍等長租公寓品牌如雨後春筍般在此湧現,成為全國長租公寓快速發展的一個縮影。據統計,截至2017年底,北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個,管理房間數量超過200萬間,全國排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓市場。

金融機構也聞風而動。2017年10月11日,國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所發行;2017年10月23日,國內首單央企租賃住房類REITs產品——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃收到上交所出具的《無異議函》。

「這裏原來是一家快捷酒店,這兩年改造成長租公寓。」在介紹一家位於石榴莊的長租公寓時,整租物業中介李文告訴中國證券報記者,「2010年就有長租公寓,但發展一直比較緩慢,這兩年一下子爆發,整租物業做快捷酒店的少了,做長租公寓的多了不少。」鏈家研究院最新報告預計,到2025年,中國住房租賃市場租金總額將接近3萬億元,租賃人口將達2.3億人,其中北京租賃住房人口約731萬,租賃房屋數量約是300萬間,租賃缺口大約431萬間(摺合220萬套)。

「三高一低」掣肘

「單獨請教練收費,但自己在這裏健身並不收費,所以我幾乎天天來。」在一處長租公寓的健身房裏,租客王明(化名)向中國證券報記者說到長租公寓的服務,不禁豎起了大拇指。不過,一提到房租,他忍不住搖頭。「我的房間隻有20平方米,每月租金5000多元。」

即便這麽高的租金,長租公寓卻仍陷入「賠錢賺吆喝」的尷尬境地。萬科A董事局主席鬱亮表示,從回報率來說,公司旗下長租公寓「泊寓」能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。冠寓CEO韓石稱,龍湖集團對長租公寓業務更關注的是把產品做好,三年內不考慮盈利問題。

業內人士認為,根本原因在於當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業模式。「總結起來就是『三高一低』:房價高、營建改造成本高、資金使用成本高,租金收入較低。」偉業我愛我家高級研究員孔丹對中國證券報記者表示,目前長租公寓處於全行業虧損狀態,實現盈利的屬鳳毛麟角。

一位長期從事酒店公寓管理的人士給中國證券報記者算了一筆賬:北京南四環外2000平方米的集中式公寓租金約400萬元/年,初期裝修成本約200萬-500萬元,人員成本約150萬元/年。如能夠開辟出100間房,一年租金在400萬元-800萬元上下。

連平表示,2017年全年信貸投放結構明顯改善,這種改善趨勢在2018年有望保持。社會融資規模全年運行則體現了當前金融去槓桿和監管更加嚴格的必要性,2017年表外增加3.57萬億元,較2016年多增2.5萬億元左右。

阮健弘強調,人民銀行將繼續實施穩健中性的貨幣政策,管住貨幣供給總閘門,保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長,保持流動性合理穩定,加強監管協調,把握好政策的力度、節奏,穩定市場預期,平穩有序地推進結構調整,為供給側結構性改革和高質量發展營造中性適度的貨幣金融環境。

來源:中國證券報

原標題:北京長租公寓:20平米月租金5000元仍「賠錢賺吆喝」


本文來源:http://www.jiemian.com/article/1878979.html




Tag:
本文鏈接:http://www.yoga-point.com/70022.html