REITs 房地产投资:股息收益率飙升!如何从3大规模ETF里面挑选你最喜欢的单只REIT!NaNa说美股(2020.04.28)

大家好歡迎回到NaNa說美股今天我們來談一談房地產信託投資基金為此以及向大家分享幾個規模比較大的REITs ETF有很多的朋友們可能會覺得現在的利率這麼低那是不是買入房子的好時機呢對於這個問題理論上來說是沒有錯了但現實情況是當利率很低的時候房地產的價格往往會上升所以呢低利率並不意味着就是買入房子的好時機還是需要多方面的來做比較了但是由於最近股票市場的風險增高還有隨着美聯儲的大放水所以能有很多的華人朋友們紛紛的考慮要不要把錢拿去投資房地產因為投資房地產每年可以收租而且還可以獲得多年之後房屋升值的收益所以可以說是華人投資的必備選擇但是傳統的房地產投資需要大量的資金並不是所有人都具備這個條件的尤其是對於剛工作不久薪水不多的年輕人或者是具有一定的儲蓄但是又害怕冒風險的中產們來說REITs就是他們間接投資房地產的最佳途徑相信絕大多數看我這個頻道的朋友們都知道什麼是REITs但應該還是會有一部分是投資新手呢所以呢我這裏還是先解釋一下什麼是REITS視頻開始之前大家記得點一下訂閱哦簡單來說它是一種信託基金把投資者的錢湊在一起然後有專門的投資機構去選擇購買或者是投資一些房地產的項目經營管理獲得的收益在扣除了管理費等相關費用之後會向投資者按照比例定期發放分紅它是房地產證券化的重要手段因為實體中的房地產都是不動產而所謂的房地產證券化就是把這個實體中流動性比較差非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程對比傳統的房地產投資投資REITs有以下幾大優勢第一,投資門檻低不需要幾萬幾十萬的首付不需要向銀行申請貸款REITs的買入成本可以低到幾塊幾十塊美元就能讓投資者們在紅火的房地產市場分到一杯羹REITs到最後的價格波動幅度和現實中的房地產價值變動是類似的只不過我們平時不會每天去給我們的房屋去做估價所以呢不會感覺到房地產的價格每個月都在波動而已第二,它的流動性比較高投資傳統房地產買賣雙方都需要通過公證人有時候還需要通過房產中介手續繁瑣時間又花費長而REITs在股票交易所上市所以和股票一樣隨時可以買賣即時套取現金第三投資組合多元化作為資金量十分有限的個人投資者我們普通人是很難實現自己去投資那些大型的商業不動產的願望的最多也就是在自己所居的城市買幾套小房子或者是小商舖出租而已而房地產投資信託的誕生就能夠巧妙的來解決掉這個問題通過為此可以將資金分散投資於不同類型的物業上面來減低投資的風險投資的範圍包括住宅樓商場 商務寫字樓 酒店
廠房和倉庫還可以間接的投資海外的房地產項目第四,專業化管理比如像我我雖然是很想當一個收租婆可是我精力有限又害怕麻煩只要想一想裝修啊防止漏水啊遇上賴房租的租客什麼的我就打退堂鼓但投資REITs就不會有這種煩惱因為會有專業的管理公司去經營完全不用我花心思第五,分紅比例比較高一般情況下REITs必須要將每年淨利潤的90%以上作為分紅返還給股東因為按照法律這樣子就可以免徵所得稅和資本利得稅由於為此派發的紅利比較高因此頗受那些喜歡定期收到現金流的投資者們的喜愛說了投資REITs這麼多好處但不管任何投資肯定都會有一些風險的存在REITs最主要的兩個風險一個是它會同時受不動產週期性波動和股市的整體週期波動的影響在房地產不景氣或者是股市系統性風險比較高的情況之下都會影響基金的收益水平另一個是受通貨膨脹和利率水平的影響如果發生通貨緊縮房地產物業資產的價值也會下降而REITs的淨值也隨之下滑REITs租金收益等等也都會下降從而導致了分紅收益的減少同樣的如果面臨利率上調的壓力市場對房地產的需求水平會下降可能會影響為此經營現金流而且利率的上升也會造成未知市場價格走低影響它的整體回報率可能說到這裏大家都已經迫不及待的想要知道有哪些比較好的REITs可以投資了吧我本來是想介紹幾種不同的REITs但是後來又想了想還是直接給大家列舉三個規模比較大的追蹤房地產指數的REITs ETF吧這樣大家如果想從中挑選幾隻你們最喜歡的單只REIT不管是按照城市還是按照不同的房地產類型你們可以直接查找這三支REITs ETF的成分股組合就行目前交易比較活躍的REITs ETF大多是限於美國和歐洲市場歐洲市場我個人來說不是很推薦了雖然我現在是住在這邊但不得不說歐洲的經濟這些年真的是一直都在逐漸的沒落下滑所以我就只推薦三個美國的REITs
ETF分別是先鋒的VNQ貝萊德的IYR,還有第三個SCHH其中VNQ的資金管理規模最大SCHH最便宜大家要記得購買任何一個單個的REIT就相當於購買一支公司股票因此需要做一定的盡職調查如果你沒有時間去認真研究每一隻的REIT也可以直接購買以上所舉的REIT指數基金或者是其他ETF這樣子就可以避免在單個REIT上面載跟頭的風險至於想花時間認真研究當前REIT的朋友們可以根據以下幾個標準來好好的挑選你中意的REIT首先就是要挑選那些規模比較大交易活躍而且累計回報率比較穩定的REITs其次呢是REITs裏面的不動產質量要高比如選擇地段好出租率高往期收益率高等等還有因為REITs的收益率好和這個國家或者是地區的經濟情況房地產景氣程度有非常大的關聯因此在發展越快經濟越好的地區房地產的收益當然也會越高投資為此也能夠獲利越多要避免那些地緣政治動盪或者是經濟下滑的地區的REITs還有非常非常重要的一點就是一定要避開抵押型的REITs因為REITs其實是有兩種類型的一個是股權型的REITs擁有房地產所有權並且管理物業組合租金的收入將轉化為分紅來支付給份額持有人還有一種是抵押型的REITs它是投資房地產抵押貸款或者是房地產抵押支持證券比如我們所說的MBS這種類型的REITs收益主要來源是房地產貸款的利息我個人是很不建議大家去碰這些抵押型REITs的相信了解2008年美國次貸危機的人都會對MBS聞之色變吧這種REITs的風險要遠比股權行為要高的多但時間原因我這裏就不展開來細講了大家只要記得避開抵押型REITs只關注股權型REITs就行了從資產配置的角度來講REITs追蹤的是房地產市場與股票債券市場的相關性比較低在投資組合中配置一些REITs可以優化你的投資組合有效地分散風險但現在是不是投資REITs的好時機呢我們可以看到這三個REITs ETF在這一次的美股暴跌當中也下跌了很多在08年次貸危機發生的時候美國房地產泡沫破裂REITs的價格也大跌但是我們可以看到這些年REITs的價格也已經快速反彈了再看過去這些年即使是包括08年房地產大跌的時候REITs累計的投資回報還是非常高的比國債還有股票都要來的好08年金融危機期間因為為此價格發生大跳水所以股息收益率也一下子給飆升上去了因此,從好的方面來看現在REITs價格下跌也會導致了更高的股息收益率以過去的經驗來說對於尋求長期穩定現金流回報的投資者們這應該是一個很好的買入機會但是也要考慮到目前股市存在的不確定性以及這個全球公共衛生事件帶來對房地產的衝擊REITs的價格可能還會面臨進一步的壓力需要正常來說房地產投資信託基金是一種防禦性的資產但是在發生金融危機的時候所有的資產包括股票黃金債券都是泥沙俱下通通被殺的如果未來股市再次發生大的動盪那麼REITs也可能還會下跌所以大家根據自己的投資週期資金多少與倉位管理來做出自己的選擇吧講了這麼多REITs投資知識那麼大家最想投資的是哪個地區的房地產呢對於我個人來說我最感興趣的是美國 新加坡 泰國還有越南的商業房地產投資不知道大家對於哪些地區或者是哪種類型的REITs最感興趣呢歡迎你們在評論區裏面留言那麼今天我們就先到這裏下回再聊吧,拜拜

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