大家好, 我叫黃斌, 來自一本地產旗下的中介養成計劃今天呢我來給大家講一講新加坡的住宅房產希望可以幫您找到最有價值、最喜愛的房子那麼新加坡的房產, 有哪些種類呢?
第一類叫做 HDB, 新加坡的特殊在於82%的國民住在政府修建的政府組屋裏面HDB 以外呢,
我們還有執行公寓、公寓和有地住宅首先呢, 我們來講 HDB.
HDB 的全稱是Housing & Development
Board中文是新加坡建屋發展局新加坡建屋發展局自從上世紀的70年代開始,為國人建立了大量的政府組屋HDB 的總裁蔡君炫曾經說, 李光耀先生是推動新加坡政府組屋的關鍵人物之一他的 "居者有其屋"
的主張給了國人與這個小國共進退的決心沒有他, 也許新加坡人今天沒有能力負擔一個可以稱之為家的地方建屋發展局也沒有這個可以為全國人民提供住宅的光榮使命那麼HDB這樣的全民住宅供給, 誰有資格可以購買呢?對於新加坡人來說,
可以組成家庭單元就可以購買唯一的HDB對於外國人來說呢, 也許您沒有這個資格但是對外國人來說, HDB 最大的意義在於理解新加坡的住宅方針政府希望住宅是大部分民眾都可以承擔得起的講了HDB呢,
我們來講第二種: Executive Condo (執行公寓)執行公寓是新加坡建屋局為國民提供的一個升級居住環境的最佳選擇執行公寓在前5年內,
購買資格與HDB類似但是呢, 在市場上來看, 執行公寓的性質跟公寓更像, 是一個投資的選擇執行公寓在前5年以內,
只有新加坡人可以購買但是5到10年呢, 永久居民就可以購買了滿了10年以後呢, 執行公寓完全私有化, 外國人也可以購買講完了執行公寓呢,
我們來講第三種第三種就是我們所說的公寓, condo公寓出現於1974年, 新加坡的第一個公寓叫做Beverley Mai在公寓出現之前呢,
新加坡民眾只有兩種選擇第一種是政府組屋，第二種是有地住宅那麼公寓的出現呢很好地填補了這個市場中段的空白也給了外國投資者, 您呢, 非常好的機會進入到新加坡的房地產市場今天的最後一種就是有地住宅了新加坡的有地住宅是歷史最悠久的一種房產類型早年呢只有家業殷實的國人才可以擁有有人說新加坡的有地住宅是最安全的投資但是呢, 新加坡本島的有地住宅只有國人可以購買永久居民,
如果可以證明卓越的經濟貢獻, 也有可能獲得購買許可那麼對於外國買家來說呢，您可以購買的有地住宅就是在聖淘沙島, 這個旅遊勝地上了介紹了新加坡住宅房產的類型以後呢接下來我們來看地契大家都知道中國的地契是70年的那麼新加坡的是怎麼樣的呢?一般來說我們有99年,
999年和永久地契999年和永久地契， 我們統稱為永久地契一般來說, 我們忽略不計它們的區別那麼永久地契的地是怎麼來的呢?在新加坡建國之前,
已經擁有這塊地的主人，向政府做了報備那麼這塊地就繼續是永久地契的了新加坡建國以後呢, 政府出售的地皮都是99年地契那麼99年以後呢，這塊土地又將何去何從?原則上來說，政府會將這塊地皮收回，用於未來的土地拍賣您的問題可能就來了是不是永久地契的公寓就一定是最好的投資呢?那麼99年地契又是怎麼來的呢?
首先呢, 我們來看買屋的價格一般來說，99年的公寓跟永久地契的公寓相比在其他條件大致一致的情況下，永久地契的公寓會比99年的貴20-50%永久地契的公寓呢, 大家認為可以傳給下一代, 世代永流傳99年的公寓則會被政府收回,
用於未來的土地拍賣那麼事實真的是這樣嗎?永久地契的公寓可以一代一代一直傳下去嗎?首先第一個問題要澄清的就是, 購買永久地契公寓的屋主,真的擁有地皮嗎？
其實不是的，您購買的是這個公寓的空間的使用權但是這塊地皮依然是屬於開發商的第二個問題就是: 現在的房子的質量可以屹立不倒幾百年,一直傳給下一代嗎?顯然是不可以的.
所有的房子到了不適合居住的時候,都需要被開發商集體收購, 再重新改造講完了公寓的地契問題呢, 我們來講有地住宅的地契如果您將來有可能入籍新加坡，或者您是一位有卓越經濟貢獻的永久居民那麼永久地契的有地住宅將是您不二的最佳選擇對於外國投資者來講, 您可以購買的99年地契的聖淘沙有地豪宅,不只是海景、地位,
還有非常優質的社區和鄰居那麼對於聖淘沙的有地豪宅有興趣的朋友也可以隨時地聯絡我那麼講完了新加坡的房產類型和地契, 這兩個基本的知識點呢我們來看一下新加坡的整體房價如何新加坡分為28個郵區，最老牌的富人區在D09 和 D10市中心金融區在D01/02/06/07D09
的公寓最近3年的成交價的中間價在每尺2100新幣左右換算成每平方米就是2萬2千新幣, 也就是人民幣的11萬D10這一區呢, 最近3年的成交價的中間價是1900新幣 (每平方尺)換算成每平米就是2萬新幣,
也就是人民幣10萬左右那麼這個價格跟國內的北上廣深比起來，是不是依然非常的合理呢?那麼講完了新加坡公寓的整體房價呢我們來看一下有地住宅的整體房價最富有的D09這一區呢, 武吉知馬區,有地住宅近3年的成交記錄的中間價是每平方尺1800新幣也就是每平米1萬9千新幣，換算成人民幣是每平米9萬5千人民幣那麼新加坡的有地住宅也有價格非常合理的比如說我們的D18區, 巴西立/淡濱尼區這一區的最近3年的中間價是每平方尺400新幣而已也就是每平方米4300新幣換算成人民幣是每平方米2萬2千人民幣那麼這個價格是不是聽起來非常的合理呢?
講完了新加坡房產的類型、地契和整體的價格以後呢我們大家最關心的一個問題就是買賣房子的稅了買房子的稅呢, 對外國人來講, 可以高達24%這個24%是怎麼算出來的呢?它有兩個部分.
第一部分是買家印花稅這個稅是所有購買屋子的人都要給稅務局提交的一個稅種籠統來講就是2-4%, 取決於您的購買價格不同價格的區間的百分比是不一樣的, 就像個人所得稅一樣第二個是額外買家印花稅,
這個稅是外國人購買第一套房子或者新加坡人購買第二套房產會產生的一個稅種對於外國人來說, 第一套房子的額外買家印花稅就高達20%那麼新加坡買房的稅看起來很高, 但是不要驚訝正因為如此, 新加坡的房產市場跟國際上一線的大都市不同它的泡沫極小，投資非常地安全穩健在2009年金融危機的時候也沒有發生大幅度的下滑那麼講完了買家印花稅,
我們再來看賣家印花稅2010年賣家印花稅被政府引入市場，目的是為了控制惡意地炒房快速轉手來賺差價那麼賣方印花稅要求購買這個房子的屋主必須持有這個房子超過3年賣房子的時候才不會產生賣家印花稅好的, 講完了新加坡房產的基本知識以後呢最後給大家介紹一下我的背景我叫黃斌. 2003年,
15歲來到新加坡求學2009年畢業於新加坡國立大學軟件工程專業, 專業第一2010年獲得麻省理工計算優化碩士我的職場生涯涵蓋了投資、銀行和管理諮詢, 這兩個行業那麼現在呢，我把我的精力放在了房產這個行業希望我的知識、專業技能可以幫您挑到最滿意的、有價值的投資的房子那麼今天我們的分享就到這裏我是黃斌。如果您想了解新加坡最新的房產資訊請通過微信或者WhatsApp聯絡我我會將最新的資訊、報告發到您的手上我們下次見
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