大家好，我是Chern Hong歡迎收看這一集的《百股經》房地產信託基金英文簡稱REIT相信很多人都有聽說過和研究過之前有幾集的《百股經》也大概跟大家講過IGB REIT和Parkway Life
REIT這幾家新馬的產托而今天要跟大家分享的是一家在新加坡市區外圍坐擁優質商場的零售型產托星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust，SGX: J69U）簡稱FCT去看看它的基本面和財務報表以及在現在股市不穩定和新加坡封城的雙重衝擊下它到底值不值得我們去關注甚至是投資準備好了嗎我們開始了在正式講FCT之前先給大家科普一下關於REIT的基本知識REIT是一種類似單位信託基金的投資工具通過出租產業來收取租金REIT在收到租金後就會以「收入分配」(Distributions)
的方式分給每一位投資者類似股息 (Dividends)只是名字不一樣而已當然只要是錢我們才不管它是叫股息或者收入分配白話一點來說投資REIT就等於你不用拿出那麼多錢去買真正的房地產而是只需要一點點本錢就可以成為很多房地產的小股東之一而且什麼都不用管也可以安心坐在家裏當包租公包租婆等收租也因為這樣REIT還有另一個外號叫做「收租股」在馬來西亞和新加坡股市REIT的產業類型還算蠻多元的有零售業、辦公室、工業、酒店業和醫療業有些REIT則是涵蓋了許多不同類型的產業這種我們就歸類為多元用途型REIT那目前大馬交易所一共有18家上市REIT而新加坡的REIT規模相對比較大總共有35家上市REIT6家合訂信託Stapled Trust還有2家地產信託Property Trust因為時間的關係我們這裏就不詳細去講解它們的分別如果大家有興趣深入了解這個主題的話可以在下面留言告訴我而我們今天的主角星獅地產信託FCT屬於零售型REIT是由新加坡知名地產商星獅地產集團Frasers
Centrepoint Limited所推出的產托在它的旗下一共有6家新加坡的商場而這其中包括Causeway PointNorthpoint City
North Wing這個是包括了Yishun 10 Retail
PodiumChangi City PointBedok PointYewTee
Point以及Anchorpoint這些商場都是集中在交通樞紐和住宅區的中心非常靠近地鐵站和巴士轉換站在地理位置上就佔據了蠻強大的優勢鄰近住宅區代表了客流量會比較集中而且有公共交通可以直達商場非常方便因此能夠吸引大量居住在附近的本地人去這些商場逛街和消費給他們提供了各種日常生活的需求購物的需求和餐飲的選擇從性質上來說FCT其實和擁有Mid Valley Megamall以及The Gardens
Mall的IGB REIT蠻相似而且他們主打的市場也都是大眾化路線比較容易吸引人潮來保持整個商場的穩定客流量和消費收入除了商場，FCT在其他產托也有股份包括擁有馬來西亞Hektar REIT 31.15%的股權新加坡PGIM亞洲房地產零售基金
(PGIM ARF) 24.82%的股權以及擁有新加坡Waterway Point的Sapphire
Star Trust (SST) 的40%股權這部分我們就不詳細講了大家大概了解就好有興趣的話可以去看FCT的財報內容當我們在研究REIT的時候有幾個注意事項是大家必須關注的第一個是產業的出租率
(Occupancy Rate)出租率的高低會直接影響到REIT的租金收入以及最後股東收到的股息到底有多少根據FCT在2020財年第一季度的報告旗下物業組合的出租率高達97.3%比起去年同期成長了1.1%其中一個值得關注的成長是Anchorpoint在去年11月迎來新的大型租戶後出租率從79%成長到93.5%估計可以為FCT帶來新的租金收入另外還有一個蠻重要的數據是客流量 (Shopper Traffic)特別是對商場得有人潮才會有生意可以繼續做在這方面FCT的整體客流量比起去年同期增長了8.4%是一個非常不錯的成長數字但是大家都知道現在新加坡因為COVID-19的關係已經進入了Circuit
Breaker的安全距離措施想當然會對零售業和商場帶來很大的衝擊影響客流量和商場的營業額而且就算商場不開FCT也有固定費用和銀行貸款要償還如果商場出現店鋪倒閉的現象一定會影響FCT的租金收入至於這個衝擊到底有多深我們就得等到接下來兩個季度的財報出爐後才能知道了第三個必須關注的是REIT的資產負債比率 (Gearing Ratio)這個是REIT的總資產和債務的比率而根據SGX的規定REIT的資產負債比率不可以超過45%超過的話就要罰錢而大馬的REIT的資產負債比率則是不可以超過50%資產負債比率越高代表這個REIT借了很多錢通常REIT會通過借貸來買入更多資產讓REIT可以更快速成長但是，如果遇到經濟風暴或是股市大跌市場動盪而REIT的資產不足以去償還負債的話它的物業隨時都有可能會倒閉因此在資產負債比率方面我們希望它越低越好才可以減低REIT的風險那FCT現在的資產負債比率是33.2%這個數字低過SGX的規定也在我們的理想標準當中當然，如果這個比率可以繼續往下減的話我們是很歡迎的好，接着下來我們就來看一下FCT近期的財務表現REIT的財報其實和一般股票的財報沒有很大的不同只是它們的損益表 (Income
Statement)會多出幾項特別的項目是我們在研究一家REIT的時候需要特別關注的也是它們財務表現的關鍵指標FCT在最新一季的總收入 (Gross Revenue)達到了4975萬新元比起去年同期小小成長了1%前面有說過FCT的主要收入是租金收入 (Rental
Income)這也是所有REIT的主要收入來源在FCT的財報收入這塊是以總租金 (Gross Rent) 的名稱出現一般上，REIT的租金收入會受到出租率產業的可出租面積
(Net Lettable Area)和租金調整的影響所以當我們在看財報數據時可以注意這幾個地方另外，一些REIT還會有停車場收入和廣告收入等等這些額外收入就會歸入在其它收入這一塊當然，要知道一家REIT的核心淨收入我們會看它的淨產業收入 (Net
Property Income，簡稱NPI)這是總收入扣除所有的運營開銷包括水電費、保養費、維修費保險和管理費等等開銷之後的淨收入我們可以看到FCT這個季度的NPI達到了3631萬新元比起去年同期增長了2.6%NPI Margin則是增長1.2%達到了73%算是很不錯的成長率而它的可分配收入 (Income
Available For Distribution)達到3502萬新元因為FCT從PGIM ARF和SST這兩邊收到了股息報在賬目裏面所以可分配收入在這個季度足足增長26.5%當然，真正可以拿來派息給股東的盈利我們要看分配給單位持有人收入
(Distribution to Unitholders)在這個季度成長了22.1%達到3420萬新元講到這裏你可能會問到底哪個數據才是我們作為股東可以袋袋平安的股息一般上我們會看每股股息 (Distribution
Per Unit，簡稱DPU)FCT在這個季度派出了每股3.06仙新元的股息對比上個季度成長了1.3%FCT本身每個季度都會派股息而且過去幾個財年的派息率都是4%起跳的以拍攝日這天的數據來看股價對比3月初最高峰的3.04新元下滑了30%每股落在2.06新元真的還蠻吸引人的不過，在目前肺炎疫情的影響下接下來2到3個季度FCT到底還有沒有能力繼續維持同樣的股息水平就很考驗它的商場能不能在疫情結束後儘快恢復人流和營業額這方面我和我的團隊還是蠻有信心的因為以Causeway Point和Northpoint每次到了下班時間和週末就好像Mid Valley那樣擠得水泄不通的情況來看要重新吸引人潮應該不是問題畢竟這些商場的人氣本來就旺又是大家日常開銷要去的地方在業務性質上還是有它的優勢和潛力而且，在過去5年FCT的財政表現都保持在非常穩定的水平它的NPI可分配收入和DPU都蠻不錯的組合的資產價值一直在增長當然借貸也跟着增長這是正常的現象至於資產負債比率在前幾年都是低於30%的只不過上個財年因為持股SST的關係把它的借貸也根據比例放進賬目裏面所以拉高了資產負債比率到32.9%這個比率還在可以接受的水平當中但是如果你對投資在FCT感興趣就要多關注Gearing
Ratio的變化而且，在做任何投資決定之前一定要記得多做一點功課才決定要不要進場畢竟就算投資REIT的風險比較低也一樣有風險存在所以我還是老話一句不管是挑選REIT還是股票都得回歸到它的賺錢能力負債率管理層的經營策略和未來的前景等等好，以上就是這一集《百股經》的內容大家有什麼想法都歡迎在下面留言告訴我最後別忘記訂閱我們的頻道還有開啟小鈴鐺我們下一集見拜拜