九哥話#22 - 通脹對香港樓市有利嗎?#九哥話 #香港樓市 #通脹

為什麼樓市會上升呢?其實很多人有不同意見缺乏供應呀.剛需很強.內地人需求又很大.
每天有150新移民來香港雖然去年8月報紙上說了已經少了15,000人也就是說只有4萬人多一點趨勢已經開始下跌所有人都知道有通脹茶餐廳的常餐會繼續這麼貴樓市就會上升這是很簡單的邏輯了解一下香港的通脹趨勢過去大概差不多10年我們(的通脹)都是維持在一個相當高的水平大概3%多可以看到從『11、』12年開始通脹就開始下跌最後到現在仍然有2.6%又要說說有關聯繫匯率香港位置於中國的南大門有6%年增長的地方美國已經是成熟的經濟『08年開始有量寬所以導致流動性非常大利率非常低由於這個原因香港的按揭利率在紅線那裏現在大概是2.4%如果用2.4%的按揭利率減去通脹率後如果是負數的時候即是說在大部份的2010年至『16年之間如果是負數我們叫它什麼?實質負利率negative real interest
rate這個情況就有利樓市向上是什麼意思呢?就是說你只要用紅線的2.4%借錢已經可以對衝通脹所以買磚頭就有好處了就是這個原因我們再來看看消費物價指數的成份可以看到大概三分之一是跟房屋相關的租金和房價的上升會影響着通脹率記得在『99年的時候因為樓價下跌通縮持續了好幾年而『09年因為金融風暴樓價下跌了差不多20%一段短時間也發生了通縮有好幾個月『19年樓市會不會下跌超過兩成這將會是關鍵因為如果跌超過兩成之後從高位下跌到五成的機會就不會等於零了來看看今年的環球金融市場會怎樣影響到香港的樓市這次我想會與之前有點不同美國10年的牛市現在越來越多人在看會不會已經完結了因為看完『18年第四季急速的下跌之後已經越來越多人問這個問題中美的貿易戰二月底又會是一個關鍵的日子到底關稅會不會繼續徵收甚至增加或者大家有一些談判、合作達成環球過度的借貸又會怎樣發展呢?很多國家都有不同的債務問題剛才提過的美股第四季急跌到底會不會是一個警號?今年上半年中國企業有很大額的(債務)到期這會不會影響市場呢?
也是大家關注的部份香港樓市的前景終究要看環球股市的走勢有些人會覺得像2000年的科網爆破言之尚早但如果即使像『08年的金融風暴的時候樓市可能會下跌兩成然後美國適時量寬使得環球股市上升當時香港樓市也急速反彈上來其實最近也有很多人希望經濟差美國再有量寬就可以救救香港的樓市「不買樓你就是笨」很多地產代理都這樣說香港經濟是不是很好?其實不錯失業率只是2.8%會不會大部份因為是財富效應造成的呢?房地產市場持續上升財富效應繼續產生持續的低利率是支持樓市的主因要看這個負實質利率可以維持多久從高位跌穿了就是說樓市如果跌超過兩成的時候以過去(的經驗)來說會是一個信心的關鍵如果真的進入一個通縮的循環就會加速房地產市場的調整通脹是不是真的會對樓市有利呢?是真的affirmative但是.
要記住水可載舟亦可覆舟好了,這集談樓市與通脹的關係就到這裏了下集我會試談談是不是美元弱就要買磚頭這個概念最後千萬不要忘記點讚和訂閱頻道記得也要點一下(右上角的)小鈴鐺(開啟youtube通知)謝謝大家的時間,拜拜!