中国房地产要崩盘?哪些城市还有机会【第5期】

中國房地產要崩盤了嗎有沒有城市還能繼續投資的呀房地產泡沫啊年年都有人喊我覺得這是不爭的事實根據世界銀行和博鰲論壇展示的關於世界主要經濟體中GDP和房產市值的比值來看歐盟是1:1.07日本是1:2.01美國是1:1.46中國呢中國將近1:4.8 跟人家差那麼遠大概有65萬億美元的市值這是以什麼概念呢如果把中國房地產全都變現可以買下世界主要經濟體的所有房子市值超過歐盟、日本、美國所有房產總值之和很震驚是不是但很多人忽略了很重要的事實第一個就是中國有非常大的人口基數第二個是中國是一個製造業大國並且尋求轉型升級第三個是中國發展非常不均衡先說我理解的人口基數人口基數肯定是不能代表購買力這是肯定的有的人有錢有的人沒錢中國大部分人其實還是沒錢的印度人口不是也很多嘛中國絕大多數人奮鬥一輩子也不可能在一二線城市買一套房這是現狀也很有可能是長期事實但是美國人奮鬥一輩子他也不一定能在紐約買一套房啊所以道理大致相同大城市房價你不要把它硬關聯在普通老百姓身上人口基數它至少代表居住需求剛才說了各個主要經濟體的房產總值你再看看人口歐盟是5.135億日本是1.265億美國是3.282億總和也不過9億6千8百萬人加起來才是中國的69.1%但是他們的房產總值是我們的92.3%啊所以你要從這個角度來看中國如果對比他們的市值對需求上供給來說可能還不算過分中國有14億人都需要有房子住居者有其屋嘛這是中國自古就傳下來的習性《孟子滕文公上》裏邊提到民之為道也有恆產者有恆心 是不是當然了那會兒是屬於農耕時代農耕時代主要指的就是農田現在是後工業時代或者說是信息化時代 不一樣了創造財富的工具不一樣了但是歸根結底中國老百姓自古都是安於現狀渴求穩定的當然了孟子提到的恆產也未必說的就是永久使用的農田耕地而是長期持有一個穩定的能勞動產出的工具但是這裏邊核心其實就是能讓他穩定下來——定住現在房地產起到的不就是這麼一個作用嗎所以你說房地產這事兒怪不怪政府啊當然得怪政府但是不也是買房人拖起來的嗎如果你都不買沒有市場房地產業能發展得起來嗎你要根據世界銀行的案例來看經濟密度每增加1倍生產效率就增加6%反之呢你與產業中心產業中心區距離擴大一倍那你利潤就下降6%這是因為你離開那個核心的圈子了人才物流技術經驗都離你越來越遠越遠越遠成本就越高現在全球經濟都在下行加上今年新冠疫情疊加影響壓力挺大的所以現在企業更有理由促進降低成本那你從企業角度來講勞動力、資本、技術、土地這些要素都必須要扎堆在一起你成本才有可能近一步降低當然了不光製造業你說科研需要不需要往一塊聚啊金融需要不需要聚文化是不是需要聚在一塊兒在我看來我覺得都需要聚在一起只有聚在一起才有規模效應形成規模了成本就有可能下降了所以有產業的城市它天然就吸引人產業發展都往一塊聚加上中國特有的政治上的因素你不均衡就比較容易產生這不光是中國不均衡美國也不均衡他中部和東西部有法比麼
也沒法比一樣產業發展他就往一塊兒扎是吧你再加上政治這麼一影響必然導致核心城市人口凈流入有一些人口凈流出的城市就給這些產業核心城市輸血你說你就培養人嘛你培養出一個人才人家吸走一個你培養出一個吸走一個那到最後就是人家做晶片你就做麥片嘛你比如說東三省他沒產業你讓他留那他吃什麼呀想過好日子自然他就走了所以說海南北京啊動不動就說:你看全是東北人你別怪東北人你要怪就怪這個地方政府他沒引出一條合適的產業發展的道路出來另外一個是中央對他的指導和支持也不到位 都不行那就是惡性循環沒產業人走了想幹什麼產業沒人對吧所以他越不行他就越難越難他就越不行還有一個是環境配套這個也是互相促進的這地方福利配套工作機會好 人就來人來多了對福利配套工作機會的需求又變多了相關的醫療啊教育 市政
跟着需求就都起來了你說是不是這麼一個道理其實道理也挺簡單的你說還聽那些專家跟你瞎呼什麼呀所以我覺得未來慢慢的會變成一線城市啊或者超一線城市加上這種新一線城市啊和四五線城市兩極劃分超級城市越來越大越來越多人口聚集越來越密超級城市等到它飽和了之後會呈放射狀的放大帶動周邊發展但是太遠了他可能就帶不動了所以別聽什麼房地產專家啊經濟學者啊瞎分析都分析明白了就不至於發展成這樣了跟你講貨幣講投資給你講這個土地你說他們要都明白了現在還出去演講一次要多少錢車馬費幹嘛呀你自己有把握自己就干進去了就完了唄你說是不是這麼個理兒啊就跟那些股票專家似的唾沫星子橫飛有用麼你現在居然還有彩票專家我也是醉了你分析什麼呀那彩票中心都是上帝視角他讓哪個號出哪個號就出我先問你你跑的出去中國嗎絕大多數人還是跑不出去的是不是跑不出去就問你你投資能往哪兒走股票樓市你普通老百姓你還能投資什麼所以罵歸罵就當前的情況來講還是得跟着這條路走嘛不是所以該吃吃該喝喝有實際需要你就買沒實際需要你就甭買我同意房地產是處在下行通道的但不意味着就崩盤了另外一個靜下心 想一想誰希望房子漲吧你拋開國外漢奸不說就說在國內的一定是既得利益者希望他漲他們一般也是有錢人或者有勢力的集群是不是政府他不一定希望房子漲但是肯定一點是不希望房子大跌的你從現在各類調控手段就能看的出來他不讓房子漲就是防止房子下跌一邊降槓桿另外一隻手還得拖着點那你就看看希望跌的普通老百姓力量有多大對吧這裏邊還要分兩種一種是我有房的我肯定不希望他降價另外一種是沒房的你就再降點價也一樣不買所以踏踏實實的回過頭來你看人口往哪兒流就行了2019年全國常住人口增加前20的從第一名到第10名分別是杭州、深圳、廣州、寧波、佛山、成都、長沙、重慶呃 鄭州西安11名到20名是廈門、珠海、武漢然後青島、合肥、石家莊、東莞、濟南、南京、福州前四個都在杭州和粵港澳大灣區的兩個灣區上嗯 從前十裏邊看無非就是再加一個長江經濟帶從凈流入上光浙江和廣東兩個省就佔全國各城市的凈流入的總的佔比的7成再看那個長三角安徽和江蘇兩個省基本上就沒怎麼增加人增加都不到5萬當然了你不能拿他和北京上海比北京上海已經有非常嚴格的從這個行政上控制凈流入了不太具有指標意義看完了人口你再想想這兩個地方是不是巨無霸企業最多的地方對吧就這兩個灣區
是不是企業最多的地方騰訊、阿里、華為、平安、招商、吉利同時這倆地方也是民營企業活的最好的地方我自己的觀點民營企業如果他活的好就說明這個地方政府支持的到位這個地方比較有活力土壤就比較適合聚集所以其實跟着人口凈流入你就能看到人往哪走對吧人到了就意味着各種需求產生 需求多了自然資源就緊張供需關係他就產生變化了供需關係產生變化你就明白後邊會發生什麼事了所以房子他不用炒自然他就有他價值除了房子以外學籍、車位、牌照、職業許可含金量都會水漲船高的強調一點我是同意中國房地產有泡沫的但是我的觀點是短期絕對不可能崩盤這個國家是不允許的你只要這國家沒有舉白旗全線崩塌就不會出現更何況新冠病毒以來美國玩命的印美元 世界其他的主要經濟體都在玩命發債中國也沒閒着呀枱面上有發債 台底下印沒印錢咱也不知道錢如果變毛了其他物價都漲了房地產如果沒漲價他就是在稀釋原地踏步一下也算擠泡沫了嘛事實上政府在做的也是以拖待變擰斷房地產資金的流動降低房地產交易量等經濟自然增長慢慢稀釋或者說就是慢慢的消化這個泡沫所以從長期來看國家肯定是不會把GDP再依靠在房地產上呢這個決心我作為一個十多年的從業人我是看的出來的所以不光是三四線城市會疲軟甚至極端一點兒以後可能三四線城市都不存在什麼房地產價值的這回事兒了產業集群也會造成慢慢的區域化是吧分化的越來越厲害慢慢的有條件的都往這個超級城市上走剩下變不了超級城市的他就尋求別的出路唄這也可能就是為什麼現在市面上那麼多的能看得到的各種文旅盤其實都是自欺欺人好吧囉里八嗦的說了半天也不知道你聽明白了沒有嗯
反正我的意思就是剛才列舉的這20個城市呃 還是有機會的他存在人口流入如果你在看他有比較不錯的產業的話他就值得你投資當然投資不一定是房地產也有其他的就是說你家要不要搬過去你未來的這個工作他其實也算你的投資嗯 不一定局限在房地產的置業上面好吧 如果不同意的話歡迎留言跟我battle是吧不服來戰拜拜