新加坡住房模式是怎样的?中国能够复制新加坡模式吗?

大家好歡迎來到李白的新頻道李白說最近 深圳提出了學習新加坡的住房模式不學隔壁了 政府宣佈要加大住房供給每年建設10萬套的公共租賃住房未來60%的市民將會居住在政府出租或者出售的房子中將用5到8年的時間緩解目前深圳比較突出的住房矛盾由於深圳一直是中國特色社會主義的先行示範區改革的橋頭堡很多動作都有着風向標的意義此舉一出就引發了很多關注難道整個中國的樓市格局接下來將會發生巨變那麼本期我們就來聊一下新加坡的住房模式到底是什麼樣的以及中國能否複製這種模式其實呢住房模式說到底很簡單就是房子誰來建建房子的地和錢從哪來怎麼給到需要房子的人無外乎就是這幾個問題全世界目前大概只有兩種模式一是政府建房 以買或者租的方式提供出去像中國之前的公有住房分配就是這種模式第二種呢是企業或者個人買地建商品房投放到市場上租售也就是我們常說的香港模式中國國內目前市場上大規模存在的商品房就是這種那麼新加坡的住房模式到底是什麼情況呢新加坡是一個城市國家城市化率是接近100%但是它的國土面積非常小只有720平方公里相當於北京面積的4.3%就這麼小的國土面積容納了560萬人每平方公里容納超過了7000人北京每平方公里只有1312個人差了足足5倍多中國目前人口密度最大的城市就是深圳每平方公里的人口密度是6522人和新加坡是比較接近的單從這一點上來看學習新加坡的確是比較合適那麼問題來了
這麼高的人口密度下新加坡的房價可能低嗎單純的從價格來看的確不低2019年新加坡的平均房價大約是7.8萬人民幣全球第二第一是誰呢當然是好榜樣香港了但是先別着急下結論一會兒你就知道在新加坡買房是有多麼的容易2019年新加坡家庭月收入的中位數大約是在6萬元人民幣這樣一看房價好像就沒那麼高了吧新加坡從1964年開始推行這個"居者有其屋"計劃建立了和多數發達國家完全不同的住房保障體系新加坡的住房大約有三種一種是組屋又叫HDB這種房屋的價格很便宜也就是國內普通二線城市的水平只能是新加坡本國人或者持有綠卡的人才可以購買第二種呢就是私人公寓這個就相當於國內的商品房了大約佔比呢是在20%左右一般就是改善型的 配置也比較高包含了門衛游泳池燒烤房桑拿房等等是屬於有錢人的房子就好比是北京的二環或者上海內環線的大平層了價格呢自然也比較高10萬、20萬一平的也有很多這種房子外國人是可以購買的不過稅比較高啊單單印花稅就在20%第三種就是有地住宅顧名思義就是這塊地也是屬於你的外國人也買不了這個佔比比較少只在5%左右價格呢自然也是上不封頂了其實主要是後兩者抬高了新加坡的平均房價新加坡用我們的話說能夠真正實現」房住不炒「 戶均住房一套人均住房面積達到30平米主要是得益於第一種房產類型也就是組屋新加坡的組屋佔到了所有房產類型的70%以上價格呢也並不高大約是在人民幣一萬五到四萬之間其實多數都是在兩萬多我們今天就主要來談一下組屋組屋是由新加坡建屋發展局承擔建造的注意是政府的專職部門建房而不是說政府包給開發商 沒有中間商賺差價這就降低了一部分的成本而且不會出現開發商囤地等等開發商和政府鬥智鬥勇的現象政府的掌控度也更高組屋的建設用地是政府以比較低的價格來獲取的土地一部分是來自於國家直接轉讓另外一部分是從私人部門徵收新加坡比較善於玩鬥地主土地收購法賦予了國家低價強制徵收土地的權利土地補償金很低想在這裏通過囤地來發財有點難1975年到1990年這15年間政府徵收土地的價格基本上是依據1973年的土地價格或者市場中較低的一個價格要想麵包賣得便宜首先得保證麵粉是便宜的自己高價賣麵粉然後限制麵包房必須低價賣麵包這就有點扯淡了對吧畢竟麵包房又不是慈善組織政府是新組屋的唯一出售者也就是說從產到銷全部一條龍因此政府掌握了組屋的定價權不需要接二連三的出台各種政策
價格是多少政府自己說了算要想申請購買組屋需要滿足一定的條件除了之前提到的是新加坡人或者是持有綠卡還需要是已婚兩個人以上才能申請或者說你是年滿35歲以上的單身對收入也有一定的要求收入太高了申請不了你那麼有錢去買另外的兩種吧組屋這裏恕不接待而且一個家庭只能購買一套組屋如果說你想買第二套必須把第一套先出售下一套你就不能直接從政府這裏購買新的組屋了只能去市場上買二手房二手房的價格是要比政府提供的新組屋的價格要更高的也就是說你置換就要付出更高的價格出售房子也需要當地政府部門的審批只能賣給具有購買組屋資質的購房者即便是買組屋的二手房也需要滿足之前的條件這就避免了富人通過二手房市場來囤積房產申請組屋時 所提交的材料必須真實合法如果是有弄虛作假會被判處長達六個月的監禁謊報收入那等待你的就是牢獄之災只有這些了嗎NO 大招還在後面政府會為您買房提供大量的補貼如果你是第一次申請在最近的一年內你的家庭每月收入低於1500新元也就大約是7500塊錢人民幣購房家庭最高可以享受到8萬新元也就是40萬人民幣的津貼這裏是有一個表格的你收入越低給的補貼就越多這就保證了大家都能買得起房子而不是說把低收入群體給過濾掉2017年新加坡政府給HDB的補貼總額達到了20億新元17年總共上市了35210套組屋平均出售一套政府就要補貼28萬元人民幣這個對於很多國家的人來說都是難以想像的我們已買一個60平的三房為例對了新加坡的房子是沒有公攤面積的60平就是套內實際的使用面積60平按照150萬人民幣來算這個價格已經是很不錯的位置了假如家庭月收入是3萬元人民幣這個已經是遠遠低於新加坡的平均收入了那麼你可以拿到15萬人民幣的補貼首付呢只要10%也就是13萬5買房的門檻一下子就降了很多除了每年從財政的預算中為HDB提供補助政府也為HDB提供了住房的發展貸款貸款的利率基本維持在2.6%這個利率是要低於大多數國家的房貸利率的假如貸30年那麼你每個月還款不到5000塊錢僅僅占每個月家庭收入的16%其實呢這16%的錢也不需要你出新加坡的公積金和養老保險等是放在一塊 叫做CPF只是分成了幾個不同的戶頭分別用作買房養老醫療等的不同的用途這個在新加坡是強制的也就是說你要上班企業必須給你繳納每個月個人需要向CPF繳納月薪的20%公司再給你額外補貼月薪的17%具體分配到每個戶頭的比例會隨着年齡的增長不斷的變化比如35歲之前每個月都普通戶頭加起來大概占月薪的23%也就是說3萬的月收入就是6900這個錢是可以用來做首付和還房貸的遠遠高於5000塊錢的房貸如果你收入再低也沒問題最便宜的組屋只要50多萬元人民幣政府最多能給你補貼40萬
首付依舊是10%這樣一來首付只要一萬多塊錢而且首付和月供都可以使用公積金在新加坡買房就是這麼容易難怪新加坡的總理李顯龍曾經驕傲的說在新加坡只要你有工作就不需要擔心買房在政府的嚴格把控下組屋的價格會上漲嗎當然也會從2009年到2014年之間四居室的組屋不含補貼的價格上漲了12%但是含補貼的價格僅僅上漲了5%在這段時間新加坡家庭收入的中位數大幅增長了38%遠遠高於房價的漲幅很多人羨慕之餘會說既然新加坡的模式這麼好那麼我們就趕快學起來吧中國可以大規模的複製新加坡的住房模式嗎其實中國並非沒有學過新加坡的模式上個世紀九十年代推行的經濟適用房其實就是複製的組屋模式國家通過財政補貼和土地劃撥來建房降低房屋的生產成本然後呢低價出售但是中國的經濟適用房最終還是走向了失敗原因很多第一要實現組屋的模式政策性住房的比例需要很高高到能夠覆蓋除了富豪階層之外的幾乎所有的居民新加坡的組屋佔到了所有房屋的70%~80%如果只是少量採用這種模式那麼買到就是中了大獎這就無法避免分房所帶來的這種財富劇烈的重新分配的情況必將引發暗箱操作和腐敗經濟適用房小區里遍地豪車的情況也就再正常不過了因為真正的收入的群體在這種競爭中是很少有機會的第二中國處於人口快速城鎮化的階段全面的住房補貼呢是個天文數字政府是無法承受的錢從哪來是最大的問題目前全國90%的城市賣地的收入佔到了政府財政收入的一半以上第三如果是局部採用這種模式比如說深圳政府有錢憑藉高科技企業的支撐深圳市是極少數的土地財政依賴程度不到20%的城市那麼深圳能夠大規模的建造足以覆蓋本市人口的這種政策性住房嗎新加坡是人口比較少小國寡民 監管和控制上要容易很多而中國呢人口眾多 地區間、城鄉間的差異明顯人口流動大如果是深圳採用了新加坡的補貼模式第二天全國不知道有多少人會在去往深圳的飛機火車上跑來搶房天上掉餡餅有誰不搶如果是這些人買到了後續還會有源源不斷的人口流入深圳政府也很難承受這麼大規模的增量因此即便是個別地區想學前面一定會加上一個定語比如中國特色的新加坡模式有沒有補貼咱先不說即便是價格比普通的商品房要便宜一點那麼一定會加上戶口社保等等各種條件的限制這就與居者有其屋的定位又想違背了最終呢只能是少數人的福利最後一點說到底新加坡之所以能夠把組屋的模式運作成功是建立在整個國家的經濟良性循環的基礎上的各個行業興旺發達政府的腰包很鼓能夠拿出這麼多的財政收入反哺到居民的住房讓新加坡人做到「有恆產者有恆心」更好的發展和生活而中國呢目前還不具備這種經濟實力政府的其他收入不足以支撐各種開支很多地方債台高築政府是需要通過賣地賺錢的不賣地 錢根本不夠花更別提拿出來錢給你買房補貼了錢從哪來這個問題如果不解決一切都是白談所以學習新加坡模式並非表面上那麼簡單廉租房、經濟適用房限價房公租房各種新名詞不斷如果還是以賣麵粉為生搞出再多的花樣和模式擠牙膏式的保障房都註定只是一小部分人的狂歡解決不了問題當大多數的城市還沉浸在香港的這種土地財政模式下難以自拔學習新加坡模式就更顯得猶如紙上談兵了除此之外呢還有很多城市擔心一旦大規模的保障房供應勢必對房價會造成影響房價的大幅下跌造成銀行的壞賬等等系統性的金融風險同樣是大家無法承受的所以目前對中國的樓市而言控制房價大幅下跌同樣非常重要好了關於學習新加坡模式你有什麼想說的呢可以在視頻下方留言與大家交流說別人不敢說的
聽別處聽不到的這裏是李白說喜歡我的節目別忘了訂閱 並且打開小鈴鐺以便第一時間收到最新視頻好了本期節目就到這裏我們下期節目再見拜拜