hello大家好歡迎回來新加坡房產日記很高興今天跟麒麟諮詢一起來合作製作這一期的節目我們一起來談一下新加坡的移民創業還有新移民該如何買房下面的時間先由Jackie簡單的介紹一下麒麟諮詢還有他自己掌聲歡迎一下謝謝Paco然後其中這一次的直播的機會我先給大家簡單介紹一下我自己我是jackie我是新加坡麒麟諮詢的董事經理我們在2013年創辦了麒麟諮詢這個公司我們是為在新加坡本地和投資新加坡的外國公司提供一站式的這個專業服務包括公司註冊財稅託管政府關係管理移民資產配置和其他商業諮詢擁有在新加坡各行業經濟風而經驗豐富的商業顧問給每一個客戶都可以提供量身定製的服務願與客戶呢實現這個共同的成長然後我們麒麟諮詢的主營業務主要有三大類第一類是麒麟諮詢第二類是我們的環球智慧第三類是我們的麒麟服務麒麟諮詢呢我們提供的服務就非常的多包括新加坡BVI開曼群島英國歐洲等公司註冊然後呢提供這個行政秘書服務公司秘書服務以及後面的財稅託管還有稅務計劃等等環球工廠呢是我們在新加坡本地的一個共享辦公室項目因為很多的投資者初次來新加坡的時候他們可能沒有這個時間或者精力去找一個比較適合的辦公室就會首先入住我們的這個共享辦公室然後我們可以提供這個保姆式辦公室託管服務辦公室的裝修與維護員工包括如果有公司外派員工來新加坡的話我們還會提供這個幫助解決這個員工在當地的住宿問題麒麟服務是我們面向主要是面向企業的一個服務包括了合併公司託管融資服務那麼我們的麒麟諮詢的這些所有的有並不是說啊只有靠我們一家就能完成了我們的合作夥伴就包括了新加坡本地的銀行華僑銀行大華銀行還有本地的債券行比如中信中泰證券等等的還要包括一些知名的律師樓我們可以利用我們所有的這些合作夥伴提供的資源幫助客戶去實現他們在新加坡創業移民的這個最終的目的啊 我們的優勢就是剛才已經講了一點第一就是我們是新加坡本土的企業我們非常熟悉新加坡本地和中國兩地的這個商業文化同時我們提供的是一個叫一站式的服務客戶在使用我們的服務之後很多的其他的問題工商稅務甚至辦理這個營業牌照等等一系列的我們可以提供全部都可以提供這個服務還有就是專業的團隊我們的團隊裏面就包括了註冊的金融顧問註冊諮詢師註冊會計師還有新中兩地的律師跟政府的合作關係方面我們與新加坡各個部門包括新加坡人力部新加坡公積金局新加坡稅務局都保持一個非常良好的合作關係所有的最新的信息我們會第一手資料給客戶提供最新最詳盡的合規要求感謝Jackie的詳盡介紹好啊像麒麟諮詢我們剛也聽到了Jakie剛介紹他的業務也不僅僅是只是創辦公司還有就像移民辦理轉正啊還有公司運營管理等一系列的一條龍服務所以啊我們在平台上面的粉絲們還有就我們的觀眾朋友如果您有這方面的一些疑問也歡迎在節目之後呢和Jackie取得聯繫單對單的談一下你們的情況還有想法我相信Jakie也是能給到更多的一些建議還有意見ok那我們今天熱議的一個話題也是很多把其他一些節目大家也看到過這個現象最近很紅火的一個問題就是如何移民或者移民新加坡因為在今年疫情的原因然後就全球都是處於一個經濟相對緩慢的一個腳步然後就是呃 在安全方面來說就成為了全世界的一個大的主題在網絡上有一個很紅火的名詞就本來我說我今年我要制定一個什麼什麼樣的計劃今年的計劃制定就是我要活着我要安全的活着那啊像新加坡為什麼會成為那麼多人喜歡的地方呢其中一個很重要的主題就是新加坡比較安全我們來看一下很多人為什麼選擇新加坡呢我們又總結了一下一些很常見的一些答案如果有一些人說我第一次來新加坡他們可能對新加坡的印象比較好想要就選擇新加坡移民的可能是它自然環境因為新加坡的空氣比較好然後沒有霧霾也沒有颱風這些自然災害再有在早上公交繁忙的時間對比很多國際上的大城市來說從來不怎麼堵車這個也跟新加坡他怎麼管理車輛也是有一定的關係在哪在新加坡還有一個就像剛說的就是治安特別好犯罪率特別低（口誤）有些在國內可能帶着很多保鏢的大老闆或者有一些明星啊什麼的在新加坡可能你看得到他就像一個普通人一樣就是隨處的就在一些商場在那逛街什麼你也很容易抓到他們一起照個相什麼的那全球的治安最好的城市有些家長把小孩送過來念書就叫他小孩特別小就可能回家什麼的也不會說擔心在背後有人跟着什麼的有機會小孩被抱走啊什麼的因為現在的犯罪率在全球來說也是處於一個幾乎是一個最低的水平再有像新加坡的食物安全也是新加坡在檢測食物方面也是不遺餘力每年花在每一個人身上大概會花到十萬塊人民幣左右新加坡被譽為東方的瑞士然後財產方面是得到了很大的一個保障因為這邊的銀行業是很發達全球呢大概只有200多間的銀行在新加坡設立辦事處匯率方面新元一直都處於一個相對比較穩定的水平而且新元也對外匯的一個管制進出沒有一個太大的一個限制在那所以新加坡他最近的會很多那個媒體報導他將會成為亞太區的一個金融中心的那個地位的這種可能啊也是越來越大新加坡還有對於房產方面他的稅費的水平也是相對比較高（口誤）它的費用也相對比較低因為新加坡的房產是沒有遺產稅然後在交易的時候假設能掙錢了他不像有一些國家它有那個叫增值稅就是徵稅的那一部分還要政府會抽一個新加坡是沒有這個稅費那再有像新加坡最近比較熱點的新聞就是說我們中國的老大的幾家IT龍頭公司包括像阿里巴巴騰訊還有最近的位元組跳動他們的亞太區他們全球運營總部也會設立在新加坡還有有一些像老牌的大家如果在海外的話海外的觀眾朋友經常用的就像谷歌facebook啊他們包括還有傳統的我們之前用的電腦很多人曾經用過的惠普他們的亞太區總部還有數據中心早早就已經在新加坡了全球足足有大概4,200家跨國企業他們的總部是設立在新加坡人們選擇新加坡的原因特別像一些媽媽可能早去送小孩去美國留學因為最近像美國疫情的原因像種族各方面的一些衝突什麼啊覺得不太安全新加坡也是很多現在過來留學生他們選擇了一個地方因為新加坡有全球最好的教育體系中西結合還有這邊的國際學校IB成績也就英聯邦的高考成績也是處於一個較高的水平也是一個名列前茅的水平再有一個為什麼是新加坡不是說周邊的澳洲英國等國家最大的區別就是一個以華人為主種族高度和諧離中國又相對比較近的主權獨立的發達國家那這個怎麼來解釋呢就是你走在大街上你看到幾乎都是華人的臉就算你爸爸媽媽來到新加坡不懂英語那沒關係因為普通話在這也能進行一個正常的一個溝通還有說到種族和諧和諧這個東西現在也是一個特別珍貴的東西你看新加坡總共有四個種族華人為主佔75%左右然後還有馬來人因為新加坡之前是馬來西亞的城邦然後還有印度人還有洋人但這邊的洋人我們管他們叫歐亞混血的一個種族他們新加坡種族的主體但你看像新加坡像總統就是他們一般總統的輪換要求是這四個種族之間是輪流輪換的再有呢是啊在國會的議席裏頭也是有規定這四個種族分別要有自己的一個代言人到平民百姓的那個層面政府的組屋組屋我們國內也管這個叫經濟適用房你要買到組屋也是有一定種族的比例換而言之如果假如說我今天我是一個華人我要賣房的話那接手的他有一定比例也是要滿足就像剛說可能70%多左右如果我是要賣給一個馬來人政府也會看這個比例就確保就是啊所有的種族都是能夠融合到一個社區里所以在新加坡里你能看到儘管是不同膚色不同的語言就像馬來人說馬來語印度人說泰米爾語我們華人說華語但我們共同用的語言是英語在這邊一起生活什麼的但你不會覺得就距離比較遠啊什麼的這一點也是新加坡啊相對來說是很多人覺得比較舒適的地方那像最近很多新聞大家有看的話在中國的話其實世界上有很多高凈值的的企業家然後他們也會來新加坡再有一個是有一個比較方便的東西剛剛沒提到是新加坡護照因為就新加坡的那個護照也是全球免簽最多免簽證最多的一個國家179個國家免簽哇哦我聽說好像只有德國才能跟新加坡好像比較接近然後就那個幾乎新加坡處於一個比較高的一個水平然後幾年前在網上不是很有一個很流行的段子老師在河南辭職了然後他就是世界那麼大我要出去看一看然後就很多人很多小清新就是說我現在我要來一場說走就走的旅行那如果有了新加坡的護照這場說走就走的旅行就會成為一個國際版的說走就走的旅行因為新加坡幾乎你是拿起你的護照然後就去拿然後都是幾乎買個機票或者是在機場辦一個臨時簽證什麼的那就直接可以成行了剛剛還有說到的是新加坡還有一點為什麼吸引那麼多高凈值人士現在考慮過來新加坡移民什麼的啊我們可以來聽聽就是像我們馬云然後就當時說的新加坡就他總結了新加坡關鍵的新加坡精神的一個關鍵詞是怎麼樣的我們一起來看一下好 歡迎回來剛剛我們的馬爸爸總結了一個關鍵詞就是關鍵詞很好就叫誠信我們可以看得到就有很多城市然後高速發展的時候高樓大廈然後都是把高樓林立什麼的啊這個大家都很相同但唯一不同的東西我
我記得有人說過建立一個城市花錢可以砸下去但精神層面的東西這個文化的話是需要時間來進行一個慢慢的一個磨合還有形成一種習慣我記得在我之前幾年看了一部節目高曉松曉說裏頭說的新加坡他有說如果上帝說每一個國家給大家發一張牌有些國家可能是有石油很富有有一些可能是很強悍的民族矗立在世界民族之林的頂端新加坡作為一個一窮二白的國家他最幸運的就是給他發了一張牌叫李光耀還有他的政府因為像西方的評價來說就是說李光耀是一個開明的獨裁者但在華人的角度剛剛像馬爸爸他說的這種精神就叫誠信仁義禮智信是我們終東方傳統儒家的這種思想再加上西方的法治社會的這種結合像這種新加坡精神來說這種是相對比較難得的像啊看我們的服務就看像新加坡航空新加坡li可能飛機大家都相同的飛機都是A380什麼的但裏面就是對於這一份的那種服務就是所有的細節還有商業細節的每一份的那個精神就是注入基因還有血液這種企業的文化那這一種就是一個無形的資本正因為有這麼一個想法呢就讓新加坡這三個字也就成為了一個金字招牌一個品牌所以就會讓在新加坡無論是生活工作還有經商的人他們都會覺得在新加坡精神成本是相對比較低的那千金難買的就是這種所謂精神成本低的生活方式我們剛說這麼多下坡怎麼怎麼好啊但有一個啊就很多朋友他問一個問題那新加坡的房價貴嗎那這個你覺得新加坡的房價貴嗎我覺得新加坡的房子真的很便宜新加坡如果你對於本地人來說確實是挺便宜的因為新加坡他一是對本地人它的稅費是比較有優惠再有一個呢是新加坡居者有其屋的政府組屋這讓很多年輕人其工作兩年左右就已經可以上樓拿鑰匙做自己的房東不需要做租客來交租什麼的其實很多中國客人過來他們現在那感覺因為中國發展的也很快嘛然後中國很多城市樓價也比較貴像香港啊北京啊上海他們就覺得新加坡的房價其實真不貴好像是差不多那像深圳現在過來的客人呢就覺得其實也跟新加坡差不多啊這怎麼一回事呢但ok很多時候我們計算的時候他們就會覺得貴的地方是一個額外外國人需要支付的20%的印花稅那很多人又問我Paco那有沒有辦法幫我想想辦法看怎麼免掉這個額外印花稅我現在我在鏡頭前面我說我們在拍攝所以我就不能說了這麼一些那個非法的東西我們只做合法的東西那合法的怎麼免呢一 你要在新加坡有五個國家是那個叫自由貿易國家這個是不要交額外印花稅的首先是北歐三國就是維京人的後代斯堪的納維亞人然後就是會有挪威冰島然後還有瑞典這三個國家他們是等同於新加坡的公民第一套房是沒有額外的印花稅再有一個歐洲的小國叫列支敦士登但這四個國家都不是很常見比較常見的是美國護照美國護照也不需要有那個額外印花稅這個要注意很多早期如果有一些媽媽就可能在美國生小孩有可能是小朋友就會拿着一本美國護照那如果你來新加坡是做信託的方式來買房的話其實小朋友也是作為新加坡人來處理也是在第一套房是不需要交那個額外印花稅作為公民是一個比較漫長的過程那第一步首先你得是永久居民也有各種各樣的一個辦法來變成永久居民那這也是為什麼我們今天請到了Jackie來給我們分享一些小小的奧秘我先說一下就像移民的話一般來說會有大概是四種移民吧首先是投資移民投資移民幾年之前大家可能聽過一個叫一個叫GIP的那個是需要資產會比較高的一些高凈值人士來進行的家族辦公室也比較類似在之後的時間呢Jakie也會和大家說一下13X和13R這麼一個家族移民的方式然後還有就是創業移民也是今天的重點再有呢我們說技術移民這個是一個結婚的技術Jakie稍後呢也會跟我們來探討一下那下面我們的時間就交給Jackie給我們分享一下這些移民的一些小奧秘呃 好的我們今天就主要講一下在新加坡怎麼樣你才能成為新加坡的永久居民或者說成為新加坡公民拿到新加坡的這個護照新加坡移民的方式呢剛才Paco有簡單介紹一下我們先今天講了第一種方式就是創業移民根據新加坡人力部相關規定符合條件的新加坡公司可以給其聘用的外國國籍員工申請工作簽證在新加坡註冊的外資企業可以聘用投資方為公司董事並為符合條件的外籍董事申請高管工作簽證在持有該工作簽證大約兩年左右的就可以提交申請新加坡永久居民創業移民目前是新加坡最普遍的移民路也是最受中產階級歡迎的那我這個創業移民的流程其實不難第一個呢是首先在新加坡註冊成立一個公司公司股東可以是個人也可以是機構在提交公司註冊資料兩周左右呢就可以完成這個公司的註冊在公司註冊完成三個月內開始運營租賃辦公室啊聘請本地員工然後採購啊做市場營銷銷售啊等等在運營三個月左右呢我們就會幫助客戶去開通這個新加坡人力部的工作簽證申請帳戶申請相應的工作簽證提交申請資料差不多要三個星期左右才能拿到這個結果工作簽證申請人需要拿到工作簽證批准後的三個月來新加坡人力部辦理這個工作簽證卡的申領手續而在此之前呢註冊公司也好申請工作簽證銀行這個申請人都不需要本人來到新加坡我們可以遠程視頻完成所有手續在取得工作簽證卡之後一年半到兩年左右的就可以像新加坡移民廳提交申請永久居民新加坡永久居民的審批時間介於兩個月到12個月當然了做任何事情呢都是有風險的那麼創業移民的風險是什麼呢第一就是創業移民申請人對新加坡公司的運營啊不熟悉可能導致這個不合規比如說假如說你要在新加坡經營酒類的生意買賣紅酒那麼在新加坡呢你除了註冊公司之外你還要去申請一個酒精售賣許可證如果不懂這個規矩就啊在新加坡開始做酒類生意呢就直接導致違規啊第二個風險呢就是工作簽證這個申請的他不是說你第一次申請啊三個星期之後就一定能夠拿得到它有一定的幾率是拿不到的第三個風險呢就是永久居民的申請率也不是百分之百因為也是有很大的幾率申請不成功新加坡每年差不多有八萬個申請人申請永久居民但是通過率呢一直保持在25%左右每年大概只有大概兩萬人拿到新加坡的永久居民身份這兩萬人中間呢又以一萬五千人大約都是馬來西亞人因為新加坡跟馬來西亞是鄰國本地的風俗文化習慣都非常的相近所以呢馬來西亞是新加坡吸收新移民最主要的來源那麼剩下了這個5,000的名額呢就給到了全球各地的包括中國印度 中東歐洲等等針對這些風險呢我們麒麟諮詢啊會提供一些管控風險的辦法第一個就是我們會提供經驗非常豐富的移民顧問啊針對申請人可能遇到的問題提出這個解決方案第二呢我們會提供公司的經營的合規性亦全程跟蹤服務第三呢我們會提供幫助提高工作簽證通過率的服務如果第一次申請不成功我們還可以去幫助申訴最後呢我們會提供從工作簽證批准到申請永久居民期間的全程跟蹤諮詢服務幫助申請人提高這個申請的通過率另外一個大家很關心的問題就是創業移民的全部費用的組成我們大致分為六塊第一塊是就是公司註冊的費用根據公司股權架構的不同呃這個費用從1,000到4,000美元不等然後公司第一個財務年的年審及報稅的費用我們收費是從2,500美元起申請工作簽證的費用根據申請人的個人條件費用就從5,000美元至10,000美元不等工作簽證批准後到永久居民申請的兩年期間服務費用啊是差不多兩萬美元每年移民申請人向新加坡稅務局繳納個人稅費啊這個根據申請人的在新加坡收入的多少而有不同最後一塊呢是公司運營的費用直接根據公司實際運營情況呢而各有不同比如你聘請員工啊多少或者是說你租賃的辦公室是貴的便宜的還是cbd的還是郊區的等等ok謝謝Jakie給我們分享了創業移民的一些細節但據我所知呢除了創業移民最近也有一類移民是一個很熱議的一個題目那就是家族辦公室是的然後什麼是家族辦公室呢那具體家裏辦公室對比起創業移民來說又該怎麼操作呢好的這個最近很熱的話題就是在新加坡設立家族辦公室獲得這個就業准證首先呢這個家族辦公室我們通常說的13X或者13R就是針對金管局推出了這個計劃的一個簡稱它主要是新加坡金管局為了吸引外國投資者把他的資產放到新加坡而推出了一項免稅政策也就是說呃在新加坡設立的這個家族辦公室你裝入相應的資產該資產在新加坡投資獲得的收益是免稅的當然除了這個房屋除外房屋除外房屋買賣獲得收入啊是不包含在這個計劃之內的就是說你可以做的包括有股票證券債券收益都是免稅的然後呢
我們首先說一下這個13X13X的他的這個首先我們說一下它的結構啊就是客戶他會成立一個教育基金管理公司然後在這個基金公司的下面呢會放他的家庭辦公室就是一個公司一個公司裝錢一個公司裝錢人來管理錢然後呢13X對這個投資人的要求是需要存入至少5,000萬新幣的現金啊不包括房產不包括股票就是在初始的時候就要把這個5,000萬新幣的資金放到這個方面這個基本的公司裏面另外一個主要的要求就是要僱用最少三名專業投資人員那投資人員需要一些什麼樣的資質呢要拿專門的牌照的投資人員來照顧這個這一筆現金嘛是這樣的因為這個家族辦公室管理的都是自己的錢而不是別人的錢所以呢他是獲免這個資金資管牌照的僱傭這三名直管人員就是說可以是自己人比如說是父子啊他對這個投資人呢並沒有一個實質的具體的要求但是最基本的要求要滿足比如你要年滿18周歲嗯然後呢沒有破產記錄沒有這個違法犯罪的記錄ok ok嗯我明白了然後這個資金呢就是是一個很很直接的怕就是為什麼那麼很多人就會問了我讓我這個5,000萬的資金怎麼樣把它放過來這個家族辦公室呢ok這個呢所以我你看到我們這邊就有提到三間銀行大華銀行新加坡銀行和花旗銀行我們會幫助客戶跟銀行建立聯繫嗯啊開立這個支行賬戶銀行會幫助我們的客戶去做那個盡職調查最早說客戶從國外啊是合法合規這個錢會到新加坡的這個私人銀行賬戶嗯 那麼在註冊成立新加坡家族辦公室這個錢就可以從他的私人銀行戶口而直接的到他家族辦公室的這個戶口裏面這樣呢就是說通過一個非常合規的方式避免說因為導致這個資金沒辦法流動或者是說你的資金從別的地方進來的時候金管局這個監管機構來審查所以銀行在這裏辦理一個很關鍵的角色另外一邊呢就是在我們家辦你們也可以看到就是說裏面有保險這一塊其實呢這個保險呢就是說我們會鼓勵在這邊來不好意思啊設立家族辦公室的客戶呢在新加坡購買啊一些保險這個保險呢就是說啊第一個呢是可以起到這個啊人生保障的作用另外一方面呢在這個財富傳承的方面也是啊基本上所有的這個家族辦公室裏面一個必要的組成部分但是呢新加坡金管局沒有規定說你一定要買什麼保險但保險可以作為一個額外的加分點是嗎對的是的會起到一定的幫助ok ok啊然後我們現在看到這個呢是13R13R和13X他其實在這個架構上面都是差不多一樣的只是說他對於這個存入的資金的要求會比較低一點13X的要求是5,000萬新幣起步13R的要求他沒有規定說一定是多少錢但是根據我們過往的經驗就是差不多從600萬新幣起那麼兩個有什麼區別呢一個區別就是13X金管局會提供三個工作簽證的名額但是13R那就只能提供一個工作簽證的名額這是兩個最主要的區別那麼通過申請這個開立這個家族辦公室金管局這邊就有備案制度已經批准了之後你就可以他們會把這個信息同步的給這個新加坡主管這個簽證部門的叫新加坡人力部新加坡人力部在看到說你申請這個家辦的這個資料之後呢然後會直接的把這個就是這個工作簽證給到申請人而免去了不同一般直接跟人力部申請的這個漫長的手續還有那個減低它那個審批的手續如果有經管局背書這個簽證拿到的幾率是非常的高然後在拿到工作簽證之後第二步就是申請新加坡永久居民新加坡永久居民了就需要一般是兩年左右就可以啊有這個申請的資格然後我們會提供兩年全程跟蹤的諮詢服務讓客戶達到滿足並且優於其他申請者的水準提高這個申請的這個通過率這個我想問一下像從開始申請啊工作簽證到新加坡永久居民大概兩年左右對整個過程啊
大概是需要一個多長的時間來實現這麼一個步驟通常來說我們啊申請這個家族辦公室到拿到這個永久居民的時間一般在三年左右因為家族辦公室的申請時間還有那個工作簽證的申請時間差不多要佔到六到九個月ok ok好明白了下面我個人也是有一些問題也是很多客戶經常問我的一些很尖銳的問題您準備好了嗎前方高能時間ok了那首先一個先問一下中國的資金能怎麼樣到新加坡呢這是一個很好的問題其實我們開頭已經講了我們跟中國的政府跟新加坡的政府部門都有很好的合作關係如果是比較大額的資金我們有很多的渠道可以把這個錢投過來新加坡比如說我們跟中國國家發改委發展改革委員會這個合作關係就是可以幫助境內的符合要求的企業走這個境外投資的審批渠道拿到發改委的這個審批之後呢就可以到外管局拿到這個額度通過國內的銀行合法合規地把這個錢匯入到新加坡的戶口好的那第二個問題就跟錢有關係就是這個家族辦公室真的要做這個事情要啟動這個項目辦理的費用大概又是多少呢這個設立的費用根據申請人的條件不一樣而費用各有所不同所以呢這個如果大家感興趣的可以在這次直播之後私信我們說了剛我們說了那麼多的步驟來吧辦理這個永久居民除了我們剛知道的買房的稅費能夠比較更低一些的話如果成功移民拿到永久居民或拿到公民的話其實還有一些什麼樣的優惠呢是這樣子的首先呢新加坡推出的這個居者有其屋就是你拿到新加坡永久居民或者是成為新加坡公民之後可以以市價一半的價格購買新加坡的房產就是我們通常說的組屋新加坡大概有80%的居民是住在政府提供的這種組屋裏第二個就是新加坡的護照剛才提到這個含金量非常的高就拿中國作比方中國其實只對少數幾個國家提供免簽你知道是哪幾個嗎？不太知道啊你你給大家分享一下ok其實這是一個冷知識中國對日本新加坡緬甸這三個國家的事完全免簽的比如說我們持有新加坡護照買一張機票進入中國在海關的時候直接可以獲得兩周的免簽進入ok嗯所以說呢這個新加坡的護照非常的好用就給了你一個很自由的一個身份在新加坡經商跟我們是叫跟新加坡的政府打交道的時候我們可以感覺到新加坡政府的這種服務意識是非常的強因為新加坡高薪養廉所以願意從事這個公共服務的官員都是有一些犧牲精神的他們追求的是為了新加坡的國民來提供更好的服務那個我們司是私人企業的追求的這個點是不一樣的而且呢他們呢這一種追求呢是非常得到新加坡人的這個認可和尊重了之前新加坡的法務部長他尚達曼他在年輕的時候就是一名非常優秀的律師他在大概30多歲的時候他的年薪已經超過了800萬新幣但是呢他接受了這個李光耀先生的感召加入了新加坡政府內閣然後呢他剛剛過去的時候他的薪水只是他做律師的時候薪水十分之一都不到所以我們可以看得出新加坡政府的官員是非常有奉獻精神的在這一點上我又想起了曾經有人說我對我的工作其實我對錢不感興趣一個冷笑話現在聽起來像新加坡政府部長啊什麼的他們也是有一種精神寄托在呢就其實錢不是他們最主要的目的但當然是錢啊每個人都喜歡錢但在錢精神之上的就說的是一種奉獻公僕的一個精神在然後我們我還記得當時清晰的記得楊瀾訪談錄裏頭然後就曾經有一段採訪就關於李光耀他一直有一個畢生有一個很大的一個成就就是打擊貪污然後曾經有一段是關於新加坡的一個部長然後他就接受了一些好處然後就把一個工程以很低廉的價錢然後分包出去然後後來這個事情也是讓他一生銘記的我們一起來看一下當時說的那個是什麼樣的一個故事這一段視頻也是我之前看過好幾次就當時說的部長也是屬於現在的精英階層也是像剛剛你說的只要新加坡政府很多部長其實也是像律師或是銀行家就各類的社會精英但當時這個部長做錯了一件事情就是利用手中的職權然後當時的利益也不是很多100萬若放在今天今天估計就是一套最好的政府組屋一套三房的價錢或者普通的一套公寓的價錢李光耀先生也說了其實並不是很大的一筆錢但因為這樣而不管錢事大事小對於就是把反貪的這種管理原則來說都是一視同仁的在這一點上是新加坡從上到下都是有一種基因在這也就為什麼造就了像新加坡政府的高效都是以商業考量為主的的一個高效政府在但說到這個呢就李光耀先生還有一個很有意思的就是她女兒也是一個很熱議的一個點就到了一定的年紀然後也沒有嫁出去有一次也是楊瀾訪談裏頭他就很無奈的就是楊瀾就說就新加坡的小孩就一直都不願意生小孩你家的那個呢？你有什麼想法嗎他就說哦我可以做啥？
因為作為父母的話就算你是強悍的管理人家長也沒有什麼可以做的所以在新加坡前兩天我看的新聞好像還是昨天的新聞就是說新加坡的出生率是負零點三就是負增長的所以在政府為了鼓勵新加坡的公民年輕人就不會說開放了生二胎這邊是二胎三胎四胎隨便生而且再有一個我知道政府好像是對於生小孩還有教育這一塊都是有一些優惠Jakie有一些什麼了解嗎是的因為我自己有兩個孩子所以呢啊第一個孩子和第二個孩子新加坡政府在這個孩子一出生的時候呢就會補貼一個6,000新幣的現金直接發放到這個孩子父母的戶口啊與此同時呢政府還會給你在小朋友的這個教育基金裏面里存一塊政府就會同樣地存一塊錢這樣的話呢就是說額外的有6,000塊了嗯呃 這個補助如果你生更多第三個孩子的時候ok政府直接給到現在是啊10,000塊的紅包10,000新幣嗯然後呢那個一塊你存一塊呢政府存一塊的是9,000相當於一個孩子一出生就拿到19,000新幣約等於這個人民幣呃95,000的大紅包哇挺好的就是一出生就收大紅包對 是的是的嗯那個像上一期我們的節目其實我們也說過一個就是這邊的所謂學區房除了房本身以外在如果有是身份以後其實也是有一定的優先級在每一輪的那個抽籤裏頭然後都是先以公民的身份優先供應公民之後就到永久居民永久居民以後才是外國人所以就是對於您在選房的策略裏頭如果您是有了永久公民身份的話也是有很大的一個好處的那說到選房那就把下面的環節就回到我這一塊兒就啊一般就我會回答一下新加坡新移民一般都會買什麼樣的房注意啊雖然我們今天說的是移民還有怎麼買房子節目但今天我不在這兒賣任何的房產我們只是說新加坡選房的技巧還有一些奧秘還有就是多年以來很多客戶然後跟我交談之中一些考慮然後就啊既然在這兒借這個機會然後就給大家分享一下新加坡首先呢如果您有身份有公民呢你是可以像在給剛有介紹可以買新加坡政府組屋居者有其屋這個計劃呢是一個很偉大的一個計劃因為就近正因為如此你看新加坡為什麼他穩定因為就是說大家都有房可以住然後就最基本的就我還記得高曉松老師里他的小說的節目裏頭說過一句話一個很繁榮的城市但我可能工作十年我都未必能買得到一套房子我就會感覺這沒有什麼歸屬感這個城市雖然很好但這不是我的那對新加坡來說呢像剛剛Jakie剛剛說到80%的人都住在政府組屋不管你是貧還是富您都會有自己的一個有一個房子是屬於你的有有你自己的一個家永久居民呢其實也可以買它是需要兩人都一般要結婚三年以後兩人都拿新加坡的永久居民三年以後然後就會有資格來買這個組屋（口誤）但這個是需要時間的更改像剛介紹了從開始申請到拿到永久居民也大概需要三年左右的一個時間甚至有一些在重新再申訴我有可能會更長在此之前呢很多人會買一些什麼類別的一些房產呢那首先我們先看一下就在網上流傳極廣的一幅圖很有意思的一幅圖新加坡啊究竟長得是什麼樣一般啊大家看一下啊就比較有意思的他說的是每一個區域的一個特色那大部分外國人呢很多新移民他們都經濟條件都比較好所以很多人會買在有錢人的這一塊有錢人指的是大家耳熟能詳的烏節路武吉知馬再有一個是環境都比較好很適合居住的東海岸而且東航就是看到海灘的那一塊然後海灘的那一塊因為馬上也通地鐵了通地鐵以後我相信也會有更多的需求因為他跟有錢人的那一塊武吉知馬烏節路去市中心的距離其實所差無幾那假如說覺得這個圖太複雜那我再給大家一個小提示怎麼來記住新加坡的一個東南西北首先呢新加坡的形狀啊大家看一下他說我長得很像一隻大螃蟹然後在這些大螃蟹呢如果這些那麼細節的東西記不清楚您還是沒來過新加坡電視機前的觀眾或者只是對這裏印象不太深那我們再看一下多年以前我聽一個老前輩在介紹新加坡的時候他把新加坡說成了五塊金庸小說裏頭說的東邪西毒南帝北丐那是怎麼一個說法呢西毒是因為工業區廠房全部都在西邊所以他的說法就是因為工業廠房比較多可能是相對來說環境沒有其他地方好所以他管這個叫西毒北丐呢因為他連馬來西亞比較近消費水平比較低那種感覺就像香港的新界跟深圳接壤的那一塊然後是一個過渡的地塊所以他的房價各方面都會比較低但最近因為新馬他們簽了一個說區域的一個通車的一個協議吧所以以後新馬之間會有一段小小的像地鐵一樣的交通工具然後會連到兀蘭然後兀蘭也會連到新開的地鐵所以這一塊對於長遠的投資來說大家可以留意一下那南帝呢那就不用說了新加坡的中心商業區剛說的亞洲金融中心丹戎巴葛萊佛仕以及大家經常去打卡金沙酒店魚尾獅他也是在南帝也是紅色畫的這一塊兒那這一塊主要就以高尚住宅區為主了那中神通呢就是武林里那個最能打的那個就是新加坡精英階層就是在剛說的有錢人也就在那個中神通的一個地方武吉知馬烏節路都在那名校林立所謂找學區房沖的就是南洋比如南洋小學英華小學什麼這一類學校去的它就在現在中間的這麼一塊地方就是新加坡英華小學被稱為新加坡版的伊頓商學院新加坡的精英階層都是那裏出所以中神通神通的人很多都從中部出來就找學區房的媽媽一般也會叫我帶他們去看就是中間的這部分然後東邪呢他為什麼邪呢就有人就是說我們剛看了那個圖東邊有紅燈區所以就是說比較邪的那個地方走過喝咖啡的那些老叔叔看起來都好像壞壞的那種感覺是什麼樣的所以叫東邪但其實也不是因為現在呢像紅燈區政府已經有計劃有可能那一塊地塊有可能要重新改建那其實在東邊大家留意的更多的幾個開發一是在東海岸因為東海岸地鐵通了以後以往就除了沒有地鐵一切都好環境也好東海岸公園然後比較多好吃的地方怎麼地鐵也開通了以後然後就是相當於變成了四通八達的地塊所以大家留意的再有一個是剛剛我們看的到空軍的那個部分因為我們的實里達機場將搬到樟宜機場然後搬到樟宜機場以後中間會空出一塊很大的地皮然後那邊也會建住宅然後如果有人找周邊的廠房或者是找別墅重建的話那就是一個好的選擇因為一旦沒有了機場新加坡的容積率一般五年一次劃分的時候有可能會改容積率就是原來可能建三層的樓就會變成可以建設四五層的樓那你買這塊地如果有改進的需求的話就是能增值的那啊如果東南西北然後都已經記住了大概的話那我相信一次只能記得大概我希望就是說過了疫情以後有機會來新加坡然後就約我還有Jackie大家喝喝茶我們要帶大家好好去看一下就希望去更多的地方了解的更深那如果說對於新加坡的房價想要一個比較好的那個理解我們在中國假如說北京的朋友我們會說啊我們就是一環二環 三環四環然後就各自每一環的房價都會有一個調度前幾天有個北京朋友就糾正我啊他說一環在北京住一環的話你就皇上住紫禁城你才有機會住一晚一般北京的核心就是從二環開始算起那新加坡呢你看的到現在三種顏色就代表着三個地塊不同的一個房價然後如果說是紅色的那個部分呢他就是最核心的部分就是屬於是新加坡的一環然後在橙色的部分呢就屬於是新加坡的二環後面呢其他的顏色的部分呢就是新加坡啊新加坡沒有郊區就是相當於是非核心的一個部分更適合居民居住的房價更低的一個地方就是你看我現在123環我就寫了個字那一區是屬於哪一個部分那大概的房價又是多少呢去到一環就一般般耳熟能詳烏節路及武吉知馬還有就像是中心的豪宅那個是沒有上限的高可以高到像上一年大新聞大家用的吹風機英國首富戴森他買了像華麗世家這種好房證明屬於收藏品吶收藏品級別好盤它的單價可以上到4,000美元平方尺換算為人民幣的話就大概是兩萬的一平方尺接近20萬左右每一平方米像剛說的是北上廣深中心的一個房價一般像烏節路上豪宅級別的現在市場價也大概要算三千五每平方尺換算起來估計要16到18萬元每平方米左右那去到二環假設很多家長知道的斯坦福國際學校旁邊的那一塊兀里新開發的那塊地皮那一塊也是好地皮因為就是他那邊會建很多政府組屋什麼的大概是一千八每平方尺左右那一下就會跳到接近八九萬每平方米左右再去到城市周邊那就把大概會在一千三上下就大概是六萬出頭每一平方米左右但我現在說的都是新盤如果假如說有些家長是在找適合自住的馬上入住的您願意找更舊的房那選擇的面就更廣了那除了了解完價錢粗略的了解還價錢以外呢那我們也了解一下了解一下生活方式因為我們剛說的是未來增值的潛力或者是價錢方面的考慮那自己住呢有些人喜歡熱鬧有些呢就喜歡比較清凈一些我們來看一下新加坡的人口分佈這個人口分佈圖也是紅色的部分的人就越多越是淺顏色的部分就人越少啊別人就會問她西北邊為什麼就沒有東西了因為那邊是軍營還有像農場啊什麼就是你看是完全沒有人的如果說居住的話比較多的所以當我們說的一環一環雖然價錢比較高但他就有點像我們國內說老區市中心的那一種概念所以他人比較多但有些人說哦
我喜歡比較清凈的我會推薦就像在東北部像榜鵝紫線因為新開發的城區在那邊的人口密度也相對來說會比較低一些再有一個如果因為資金比較充足那相當於武吉知馬因為是富人區主要以別墅區為主的話那邊的人口密度也是相對比較低的但如果您說的是我下樓就想要看到有商場有地鐵什麼的然後您就可以衝着就紅色的這種區域就是人比較多的地方然後來挑這樣對於您以後買賣房來說因為人比較多他的需求就比較大這種有點像我們說國內一線城市的那種人口紅利的那種感覺就有點類似的新加坡買房還要值得注意些什麼東西我在上一期的節目也講過相互的地鐵是值得考慮的因素也是新加坡買車很貴然後大部分的人主要的交通工具呢還是地鐵那我們來看一下像地鐵沿線剛剛我也有提到地鐵呢有分一般來說分三個部分對於地鐵沿線物業的投資一開始增值潛力最足的是你原來沒有地鐵突然間得到上天的保佑政府明天報紙一說我要在你家門口要建一個地鐵口那你增值的潛力就會很大我們看歷史上文脈的有一些房就因為這個消息能升至15%到20%的話都很輕鬆不是一個太大的問題第二類呢是啊您看到的已經快要不是已經快要建好了是在家門口已經挖好了一個洞你去買房的時候你已經看到還掛一個牌未來地鐵這一類的話屬於是第二類就是大家知道有地鐵地鐵沒建好就人還沒有人氣還沒有聚集過來第三階段呢就是地鐵已經完全建好了就相當於是一出門就地鐵那當然你買這個房子的時候也是把這個因素也一起買過去了但啊這個時候如果剛建好地鐵呢也是需要一段時間來積累人氣包括政府有些時候新開的地鐵也給一些免費的乘搭什麼的讓更多人知道這個地鐵然後一旦很多習慣了有這個新的地鐵線的時候租客就來了租客就覺得哎 原來我可以選擇的地方現在有更多的地方選擇什麼的隨着租客越來越多那啊只要租金的價值還有需求提升了很多時候買賣的需求它的價值也會得到一定的一個提升所以主要是這四個階段那未來最靠近現在的都有一些什麼機會選擇呢馬上要開通的或者說現在已經開通了前兩個階段的湯申東海岸線路我總結了一下就沿岸的一些樓盤但當然我說了我今天不這麼來賣樓盤的我只是說一個大概的一個概念然後像有一些雖然我給我們看都是一條地鐵線但因為不一樣的預算不一樣的價錢但是選擇會不太一樣那我會推薦像有一些比較有特色的然後我覺得長遠來說會比較有增值潛力的你看一是像凱德置業的萬寶軒因為他是在三個地鐵交匯的地方旁邊就是新加坡中央醫院然後那邊就也是在擴建將來會有很多像醫生來租房他那邊的戶型不太大但她是在一個比較好的位置很靠近中心商業區還有就那個南部濱海區域的那種未來大規劃大開發的一個地方然後就像這一塊租客群也是得到保證所以就是你的租金包括你的買賣的可能性也會相對比較大而且這三個地鐵去哪都會比較方便再有就是濱海盛景他是新馬政府共同開發的一塊地然後是相互來換地皮然後就也有像新加坡一些本地明星什麼也去買他是一個垂直綜合體它包括是那個有商場將來在那一塊中心商業區因為現在就覺得到周末就像死城一樣然後就政府就是說以後開發的都必須得更多商住兩用就商場的樓上就在住宅的如果有這一類的話我們允許開發商也會多增加你的容積率蓋更高的樓所以以後呢樓與樓之間他就像今年烏節路一樣相互連接的時候會有一些商務的一個紐帶在所以就像這一塊的話中心商業區以後未來說兩公里以內無論去哪都會看到地鐵線所以這個地塊我也是相對比較看好因為他也是南部濱海區域的一個大規劃也會跨過這個濱海盛景到中心商業區的這個地塊然後再有呢是我們說的生活比較舒適的東海岸沿線Meyer House那邊就相當於是烏節路的標準但他會搬到東海岸一梯一戶然後就每一個比較大的戶型大概能有2,000平方尺左右就200多平方米的三房四房最舒服的光是你的大廳的採光面都大概能有12平12米左右那一塊的話它的概念是英國古堡就像那種低密度的一個設計電梯也是自己私家電梯不是跟別人分享的一梯一戶那種但像這一類的話那價錢會相對比較高比較精明性價比高的像國浩地產的Meyer Mansion南北對流然後房型也相對比較合適永久地契什麼啊這一塊也是大家喜歡的馬上交房想要看現房的話像SEASIDE
resident這種是馬上交房的說完了地鐵沿線呢再有一個跟國內一樣就大的規劃也是一個特別大的未來會有很大的一個潛力的增長點那新加坡比較大的規劃呢就像上一年啊我們聽李顯龍總理說的是他要開發一個叫南部濱海區域這個未來是有六倍濱海灣大小就今天你看到魚尾獅還有金沙那塊那麼舒適的一個區域六倍的一個大小然後那一塊兒他把所有的集裝箱港口搬走了會建設7,000個單元以上的一個居住的一個區域那邊呢本來已經相對比較成熟了有大概遊客必須得打卡的聖淘沙聖陶沙島當然也會有它的升級改造搬完這種集裝箱港口這種工業以後呢本來的吉寶灣那邊本來就已經有遊艇會什麼這種比較舒適的地方然後還有就是像那mapletree楓樹工業園那邊就有點像我們北京的小中關村我們管它叫新加坡的小中關村因為那邊像facebook的亞太區總部然後還有像微軟和惠普啊他們全部都扎堆在這所以對於您把這房買下來租房的你的優質的那個客戶源啊也會在那所以買房就是如果從那個戰略方面來說我會推薦就考慮上面的一些因素但從戰術方面如果你說我今天已經準備好了然後我也看過一些房子就是剛說的我沒跟價錢考慮在一起那考慮價錢的話有哪一些發展商我們確保它的價錢不會說將來的那個價錢已經體現了今天的呢一般我會建議看兩個東西我們來看一下就是戰術層面的剛剛我們說的是戰略層面的一般我就會給我的客戶分析一下就像啊我的買家他你現在買的那個盤我會建議兩類依舊是大家都知道在疫情封城期間成交量都比較低那在7月啊大概4月7日4月的時候就已經開始了發展商做各種各樣的促銷那有些發展商就是說我降價二十萬或者是30萬啊大家看到啊150萬降價廣告之類的但一般我就會說你會看清楚這個究竟是一個糖還是說糖衣炮彈因為就是說您得看一下這個房子住因為這個折扣你之後有沒有一個增值的潛力怎麼的如果說給了你很高的一個折扣賣的很好的盤發展商一般不會那麼做一般我會建議挑的就這兩種類別一是像左圖看到那兩個圖那兩個呢也是上個月的明星銷售大盤然後你會看得到啊 在那個把價錢上面發展商的線條代表的是價錢下面代表的成交量價錢跟成交量都在上漲換句話來說發展商就算加價錢房也是繼續買ok另外一類在右手邊就是說成交量往上走了就像淡濱尼那塊的他們肯定就在那個淡濱尼那一塊的一個大盤也是一個明星樓盤往上走了以後你看價錢還沒有增長上去大家看到很多新聞發言人稱就是說所有的促銷就是說在9月31號我們就會結束那意味着如果你現在買的話在右邊的這這個部分很有可能他現在沒有加價但成交量一旦上去了以後發現商也是會有一個增值的一個潛在的一個可能在那那像這一類的這兩類如果挑新房的話這是我所推薦的因為我有一種預測這個也是根據就是歷史的一個過往還有發生的趨勢這個如果想關注話也可以看一下我過往拍的那個節目新加坡房產周期的深度解答深度剖析的那期節目現在新加坡處於一個什麼樣的狀態呢就是發展商他現在因為之前在18年那個集體銷售拿下來的很多房產它的庫存也在現在做一個去庫存的這麼一個操作它會通過一些促銷的一個手段然後就加快它的銷售所以現在買房的時間點對於買家來說是比較合適的因為能夠享受得到這種促銷但促銷帶來的成交量一旦上去了以後發展商就會停止這種促銷或減少這種促銷那如果成交量還繼續往上走的時候發展商會收起這種成交同時我們能看得到今年因為疫情的原因政府為了控制就樓價大家的經濟情況比較好的時候他就會減少這個土地的供應線發展現在發展商處於一種又開始飢餓的狀態應該就像那買不到原材料來做菜啊什麼沒有買的到那個地皮但在未來一年的時間裏頭當他的庫存渠道一定的庫存之後它又會重新再買土地等到他買土地新開盤的時候那我相信在那個周期樓市會再走一波所以我現在大膽的預測就是最好的買房階段是現在到明年大概年底左右的這麼一個時間點都是屬於對於買家來說一個比較好的時機那我們又來看一下除了剛剛說的剛剛說的這些戰術嗯 還可以呢就是留意一下就是我們每一個月其實我們都有公佈就我們的銷售明星然後就您可以看一下就是啊大家都是集體的那個需求都是去買一些什麼樣的樓盤然後可能就是說線下的時候我們再好好根據您的個人的需求什麼的我們再配合一下來了解一下究竟為什麼這些樓盤能走得動有些可能位置比較好有些是地鐵你看213的那個是因為新開盤說一下新加坡的新開盤他們管這叫早鳥價發展商一般會給一個比較好的一個價錢折扣來賣部分的單元因為這樣的話他跟銀行之間的那個貸款也是需要賣一定的數量才能拿得到建房的一個貸款然後因為這樣所以就一般他會選擇一些單元在開盤的時候就儘量的多賣一些這也是有一個文化上的東西跟大家解釋一下很多買家說我在新加坡全款買房能不能發展商給我打個九折這是在新加坡不存在的因為發展商受銀行的監管就有點像我們買支付寶錢其實不是給到他的是在一個監管的賬號他其實也跟打工的一樣就相當於他建好了多少或者是他首先開盤賣了多少那個樓那個叫基礎就基礎打好了以後批多少再往後再給多少所以就是樓建得越多的時候他才能夠收到更多的錢對於買家來說您買房的現金流也是一樣就是一開始的時候給的比較少一開始的時候可能是一個25%然後就發展商做好了一個地基了以後再問你拿15%如此類推再往後走所以一開始要花的錢其實並不太多幾乎是解決一個首期然後埋了買期房的優勢就在於您有時間來把錢慢慢的來移動到新加坡完成交易ok那我們又來看一下就是剛說了都是期房就是新盤有些時候呢像很多家長家小孩過來留學什麼他不是說我要我能等個三年四年或者等到我的永久居民就剛說的申請下來才能買那還有什麼選擇呢一般我們就會選擇適合他的舊樓盤也就是那種二手盤要二手盤當然沒有像新盤就就沒有人住過像二手盤有個好處呢就是他就是你直接能感知的到這個房建好的時候是怎麼樣但如果從其實這魚與熊掌不能兼得就說他不好的地方呢就在他增長我們可以看得到就是現在有兩個圖左邊呢你買的如果是期房它的增長右邊呢是你買的二手房您的增長所以說整個新加坡從2015年到2020年五年的時間一個長度來看就所有的二手房新房都做一個比較新房因為新加坡剛我們說的發展商是一開盤的時候最便宜越是往後只要他們賣的出去然後加價錢所以你看得到像新盤的增長就如果你現在你是從開盤開始買平均下來是能夠做到大概是7%點多但如果您是買二手房的話它的增長就比較慢的大概2%點多到三左右因為新加坡也是跟英國好像澳洲那種屬於一個房產市場比較成熟的地方他的泡沫沒那麼多所以你說要增長15%一年是不太可能的政府如果是增長15%部長需要被問責了所以在為什麼2018年的時候一旦增長7.9%當時所有的人就加了5%的稅費就有了早前你們看到的那個表格但如果說你能等或者是以租養學那個期房的那個時候那啊您就能享受額外的增長不然的話一般就跟通貨膨脹的增長差不多所以有些時候我們也會根據客戶的需求來進行一個計算然後還有就是說小朋友過來留學投資它的穩定性剛過來的時候是否適合這個環境來給一個建議究竟租房二手房還是買賣房什麼的因為我們主要提供了不是說啊我必須得有賣你這個房子本身而是一種為您增值的一個服務在這什麼的所以嗯 剛剛講了那麼多也感謝今天大家就花了那麼多的時間然後就坐在平台前面然後來聽我們的這一期的直播就很感謝Jackie今天花時間過來然後就給大家也分享了一些它的小秘訣怎麼幫助大家順利公司還有一個移民什麼的再有
像我們上一期的嘉賓是志哥也是幫我們說了很多學區房的東西我希望這兩期我們精心準備的節目對大家移民還有學區房的一些需求能做了一個很充分的一個解答那也希望啊頻道上的朋友最近如果你們想要聽一些什麼樣的節目呢歡迎在彈幕上面告訴我就是說你們想要聽一些什麼樣的那個節目那我也可以跟我們的節目組還有我們的嘉賓好好準備一下像下一期的節目希望我們為大家來帶來更精彩更好的節目謝謝Jakie今天參與我們這個製作還有播放希望下期的時候再見！拜拜