Evergreen卖房案例 (下)- 硅谷卖房记. 房屋上市前装修费用, Staging, 换地毯, 打磨地板, 翻新橱柜,整理庭院。 房屋售价谈判。

上期的視頻為您介紹了我們團隊在出售常青谷Townhouse之前做的前期考察工作房子狀況還是不錯的在好學區在好社區戶型合理這就有點像早晨剛起床天生麗質但是需要梳洗打扮一番我們就是那個美容師在看完房子狀況之後我們規劃了整個房子需要的修理部分並做了周詳的前期準備的計劃包括了房屋的裝修清潔乾淨Staging入住進場的時間安排,寫了時間表每一次我們賣房子之前都會把時間表安排好我們整個的工作的進度也都是按照時間表按部就班的來推進正好在疫情期間裝修的工程非常多裝修師傅都忙不過來我覺得可能大家呆在家裏面以前好多東西沒有注意過的現在呆在家裏都看着不順眼或者說家裏哪些地方都想要升級而且又可以在家辦公可以在家看着這個裝修的情況所以大家都開始裝修工程方面就比較緊張了一般裝修的話都會提前一周到兩周,提前通知做準備但是這個房子我們主要考慮到臨近冬季了很多不確定因素尤其是在今年趕上大選年趕上疫情所以房子能夠早上市就會減少風險在周末簽好合同之後我們馬上就找裝修師傅從各個工地去調派人手第二周我們就馬上動工了這個還的確是挺給力的需要的時候馬上都能頂得上這個房子的裝修主要是以賣房子為主要目的所以一切以銷售結果為導向的就是花出一塊錢最好能收回兩塊錢那收為三塊錢四塊錢那就更好了所以性價比都需要超高的就是讓買房子的人減少顧慮也能夠做到拎包入住不用麻煩自己再花時間搞裝修沒裝修隊有很多沒有買過房子或者沒有很多裝修的人來講他都不知道這個成本是多少這些不確定因素就會造成房價不能大幅的推升所以呢我們所做的事情就是要提升這個房子的價值就是要把這個房子多賣錢下面我給大家介紹一下我們做了幾個部分第一個部分就是刷牆有句話就是說要賣房先刷牆因為這個房子裏面占的面積最大的就是各個地方的牆而且能給看房的人帶來很大的這種影響這個房子的牆是一定要刷的因為很多地方都有一些黑乎乎的這個髒東西後來有經過touch up就是一點一點的在小面積的刷修補但是做的不專業對着光看能看的到而且效果是非常的不好所以這個房子的牆都需要重新刷下面是說全部重刷還是部分重刷那全部重刷的話我們找到一個報價就是五千塊錢這房子我們仔細的看過一下有的牆還是挺乾淨的因為不是經常會被用得到那有些牆就比較髒尤其是那個小房間全部都是綠色的我沒有必要把它給刷做的還都挺好看的所以呢根據我們的經驗我們就要把這個需要刷的這幾個地方都拿特殊的標記給他標註出來有的地方呢是整面牆全都要刷有的地方呢是部分要刷有的地方是touch up這麼來做的話那成本的節省了一千塊錢只需要四千塊錢而且呢這四千塊錢裏面還包括了窗台白色的這個窗台樓梯的扶手門門框地角線這個壁爐上面的白色的台子這就算挺划算的了除了牆還有把這些各個地方細小的東西都給它刷了因為這些東西刷的話其實不比這個牆省時間,也許還會費更多的工費更多的力氣但是效果會好你要覺得這樣會划算那還不夠除了刷牆地腳線樓梯扶手等等還包括了廚房的櫥櫃用亮油把這個廚房的櫥櫃全部重新翻新一次看起來就像特別新的櫥櫃一樣還有就是衛生間的兩套櫃全部都粉刷,這麼大的一個面積的粉刷四千塊錢非常的划算一番新房子馬上看起來就清爽了很多就有點像晚上睡了一個覺白天起來洗了把臉看起來就不一樣了接下來一個工程就是地面,二樓是地毯但是因為使用過度這個地毯就已經很髒了即便是深度清洗都清洗不出來那有些房子呢我們在賣房的之前的做深度清洗是可以洗出來的一次差不多350塊錢看面積大小有的多點,有的少點兩百到四百都有可能會發生但是洗出來的效果還是不錯的但這一個是不能洗的那要換,換地板還是換新的地毯那這又是一個問題又是一個選擇如果換地板的話實木的還是複合的這個房子以現在的我們的定位來講但不適合做實木地板不需要那麼高端的,複合地板的話如果按材料來算的話兩塊五到三塊應該是不錯的了然後再加上一個手工的兩個多錢那差不多是5塊到6塊一尺樓梯是比較花錢的因為樓梯他不是按面積算的是一個一個台階算的一個台階幾十塊錢我數了一下這個房子一共15個台階那地角線什麼的也在換一下七七八八地把這個地板換了一遍二樓的加樓梯一共需要花六千多塊錢按照這個房子的定位呢沒有必要去換複合地板我們覺得把地毯重新更換就已經挺好了所以我們找了已經認識十多年這個地毯師傅Ray十多年前他就是做地毯那十多年後他現在還是在做所以在非常敬業的在一個行業里不斷的鑽研而且我感覺他沒變什麼樣十幾年前什麼樣現在還什麼樣地毯我們都是挑選性價比比較高的而且還要讓他好看所以我每次用的都差不多不過這次呢是要為了給seller看一下所以我們就把Ray找來然後讓Ray帶了幾個地毯的樣子然後我們錄了視頻發給這個材料然後我們推薦了一款的地毯然後選定的呢都是有凹凸的有紋路的主要是結實第一第二呢看起來好看一切還是以銷售為主要好看要賣出更高的價格要追求性價比高這樣的地毯的3.5一尺我們一共花了兩千六百塊錢二層的地面搞定了那下面就是一層的地面一層是實木地板本來就是實木地板我們就想這個實木地板上面有很多的劃痕不能就這麼着賣房的時候給人看,就需要把它翻新那還有兩個方案一個是把它換成複合地板第二個是把它打磨換地板的話要把以前的實木地板揭掉如果不揭掉網上直接鋪的話會有一些聲響但揭掉也是工程新鋪地板也是工程和花費所以我們就在想如果能打磨,打磨是最好的一個方案不是每一種實木地板都能打磨有的很薄的實木地板是磨不了的因為磨會磨很厚的一層下去所以我們就把這個地板旁邊的地毯接起來大概測算了一下他還是比較厚的而且以前沒有磨過還是真的是可以磨所以呢我們把採取的這個方式就是把一層的地板進行打磨一共四百多尺打磨是三塊錢一尺一共花了一千二百塊錢打磨完刷上一層亮油就跟新的差不多了非常好看現在我們把牆都給刷了踢腳線、門框樓梯扶手二樓的地毯全部換新一樓的地板全部打磨,刷上亮油也像新的一樣裏面做完順便把庭院這個樹剪一剪把這些落葉全部掃掉用高壓水槍把牆面沖洗乾淨做了這麼多從一個房子一看就知道是有人住過很久的到感覺這是一個嶄新的房子沒有人近期住過的感覺而且呢可以拎包入住不需要再費心去裝修該搞的已經全部搞完了再加上這個房子的好位置好學校房子裏面明亮通透沒有什麼可挑的所以下一步就是放心大膽的給個好價錢總結下剛剛的裝修,刷牆地腳線窗台等等這些包括了廚房的櫥櫃加上衛生間的兩套柜子這個加起來四千塊錢二層的地板加樓梯全部更換兩千六百塊錢一層的實木地板打磨一千二百塊錢廚房的電器全部更換一套1180塊錢裝修前前後後只用了十天的時間裝修花費九千六百塊錢這筆投資在後來的賣房是加倍的收回了所有東西搞定之後Staging就安排入場staging花了兩千六百塊錢之後我們請了專業的攝影師給這個房子精心的拍照而且做了3D tour就是那種在網上可以雲看房的,每一個房間都可以點擊走來走去的那種,一共花了350塊錢這是非常必要的尤其是在疫情期間很多人不想先去實地探訪就在網上看,等看好了再去實地看另外我們同步做了披露報告房屋檢查報告450塊錢,白蟻檢查報告150塊錢這個是有物業管理的所以物業管理小區的車位費花了450塊錢房子前期準備完畢而且都是按照我們的時間表一步不差的實施的下面就要盛大推上市場面臨到的問題就是價格因為價格在整個的裝修過程當中我們的實時追蹤着周邊發生的事情周邊的房子上市成交賣掉我們都會去仔細的去了解然後調整我們要賣的房子的價格價格的策略我們是開低價走高目的是吸引更多的人來看這麼好的房子大家一定要來看一看所以這個價格確實也達到了效果第一個周末就來了12組人每一組人來我們都會仔細的記錄並且跟蹤詢問反饋根據反饋呢我們知道應該是會有足夠多的offer會進來所以就設定了第二周的周三開始收offer一共收了五個offer我們把這個offer分全部橫向比縱向比全部排列好打電話去驗證他們的貸款能力去看他們的首付,去做盡職調查還有把buyer的背景都調查了一遍,之後就開始展開了一輪的談判5個offer當中有三個沒有超過一百萬,全部都超過我們的要價了五個裏面有一個offer剛剛踩到一百萬還有一個offer是到了110萬但是他的條款不好,他的條款是有contingency退而求其次就是價格在一百萬條款是最好就是沒有任何條款的這個offer那如果價格再能上來那不是兩全其美嗎那就是他了所以我們對這個offer下的功夫還是挺多的那另外一個110萬的我們也沒有放棄我們希望他能夠去除所有的條款去除所有的contingency但是不行所以經過和這個一百萬的兩次兩個來回的口頭上的交談之後呢他們決定把一百萬提高到一百零二萬重新寫了一份offerseller非常高興的就接受了他們的offer已經遠遠超出了seller的預期當時seller說一百萬也是可以接受的但是我們還是把價格推升到了一百零二萬整個的交接過程也都是順順利利的中間的我們會去跟各方進行溝通協調從頭到尾十天的裝修,十天的賣房然後就成交之後的三十天房子順利出售前前後後一共五十天從頭到尾沒有讓seller操太多的心只是我們把方案做好seller聽取建議做最終的一個決策就好了今天為您介紹的是我們團隊銷售常青谷藤townhouse的過程,重點放在了我們裝修的花費上面您也看到了每一項花費的價格並且由於這些裝修消除了買房子人的顧慮房價會大幅的推升另外也給您展示到了收單選單談判的一個過程喜歡我的視頻請記得點擊訂閱今後我還會給大家帶來更多的房地產視頻我們下次再見