Hi大家好，歡迎回到我的頻道也歡迎第1次來我頻道的朋友們日本買房攻略這個系列的影片會告訴你在日本買房時所需要知道的一些基礎知識。今天第6回呢我和大家說一下日本的房屋買賣中介公司日本的中介公司和國內的不太一樣而且平時大家也很少和中介公司打交道可能了解的不多所以今天大家一定要好好聽哦中介費是二手房買賣中最大的花銷希望這部影片能讓你對日本的中介公司有一個基礎的了解儘量少花冤枉錢如果你已經在和中介公司打交道了那也請你不要關閉視頻在今天視頻的後半段我會和大家分享幾個降低中介費的好辦法希望大家能完整的看完今天的影片不要錯過任何對你有幫助的內容如果有什麼問題都可以給我留言我會及時為你回復感謝已經訂閱我的小夥伴如果還沒有訂閱我的朋友們請訂閱我的頻道這樣就不會錯過我之後的影片了那讓我們趕快開始今天內容吧！今天一共有這三個部分組成首先我們現在解密一下日本的中介公司我們由淺入深來看一看日本的中介公司是怎麼賺錢的首先我們來看一下中介公司的生意模式有一個賣家想把他的房子給出售他只要找到買家那這筆交易就可以成功但是因為信息不對等的關係在現實社會中沒有中介公司只有買家和賣家的不動產交易是很難實現的為了更快更好的促進這筆交易那我們就需要中介公司賣家把自己的房源委託給中介公司賣中介公司呢就通過自己的渠道去找到買家如果中介公司找到了買家那買賣雙方都需要付給中介公司手續費這種生意的模式我們就叫他兩手因為他可以從買家和賣家那邊分別拿到手續費所以叫稱為兩手日本中介的單向手續費的上限是房價的3%加6萬日元再加10%的消費稅如果是兩手的交易呢這個手續費就變成了房價的6% +
12萬日元再加10%的消費200萬以下的房子手續費是5%200萬到400萬的房子手續費是4%＋2萬但是大家一般是不會購買400萬以下的房子的所以說我這裏就不詳細展開大家一般只要記得日本的中介費是3%加6萬就可以了。但現實社會中一家中介公司同時找到賣家和買家是很難發生的經常會發生買家和賣家的中介是兩家公司的這種情況那這種情況呢賣方的中介只能從賣家那邊收到手續費買方中介呢只能從買家那裏收到手續費兩邊各只能收到單方手續費所以說我們把這種交易稱為片手交易。這個 片
字在日語裏是一次，單次的意思所以說這個片手呢，就是收一次手續費的意思花同樣的時間和精力但是能收2筆手續費所以大部分的中介公司還是想做兩手交易怎麼才能做兩手交易呢說白了就你手裏一定要有房子想做兩手生意的中介公司大部分都會花時間在尋找房源上面當你手裏有了房之後你必然可以從賣家那邊收到手續費這個時候你再找到買家的話你就可以從買家那邊再收一次手續費促成這個2手的交易日本不動產的交易形式有哪幾種呢一般來說有這三種一般媒介專任媒介和專屬專任媒介他們的區別呢我在這裏列了一下但是對一般大家來說肯定是買房多賣房少所以說不用了解那麼詳細但只要記住一點就是專任媒介和專屬專任媒介對買方來說是有利的一種交易形式這是因為擁有專任媒介和專屬專任媒介的中介公司是直接可以聯繫到賣家的他是手裏有這個房源的而且他是知道為什麼賣家想要賣這個房子他是不是賣得很急他手裏是不是缺錢之類的原因這樣子的話他也會更好的替你去殺價他促成這筆交易他就可以從賣方那邊拿到手續費也能從你這裏拿到手續費，做成一單兩手的交易接下來我們來說一下日本中介公司的分類大家在大街上一定會看到過這樣那樣的中介公司那他們之間有什麼區別呢我個人的把中介公司分為三類第1種開發商的子公司第2種加盟店第3種就是一般的中介公司開發商的子公司呢比較著名的就是比如說三井リハウス、東急リバブル之類的第2個加盟店最出名的就是センチュリー２１就是那個21世紀不動產一般的中介公司呢根據規模還分是不是連鎖店還是只有一家店越往上呢公司規模就越大但是因為是大公司所以說相對來說人員的水平參差不齊而且態度可能比較差談中介費的餘地就比較小但是越往下呢公司規模就越小可能這一家店就老闆一個人所以相對來說態度就比較好而且因為自己是老闆，所以說可以自己做出確定所以說談中介費的可能性就比較大我們來看一下2019年日本中介公司的成交排行榜我們可以看到一，二，三，四，九都是大型開發商的中介子公司前10種只有一家加盟店那就是21世紀不動產他是954家加盟店的總和才擠進了日本的前5.為什麼開發商的中介子公司生意做這麼大的呢這裏面主要有兩個原因第1個就是他們手裏有大量的房源可以做很多筆 兩手 的交易第2個就是他們有很多辦公樓買賣的業務一幢辦公樓可能抵得上十幾戶甚至上百戶的住宅的成交金額所以他們總量非常非常的大。
不同類型的中介公司從業人員的僱傭形態當然也不一樣這也是導致為什麼中介公司的服務和中介工作人員的態度不同的一個原因比如說開發商的中介子公司的員工就是拿工資說白了他們和其他的白領沒有什麼區別每月拿工資冬天夏天再拿兩次獎金因為他們背後的母公司非常大幾乎沒有倒台的風險而且他們手裏有很多很多的房源就算自己不努力去賣也是相對來說比較容易把房子給賣出去的所以整體來說從業人員的水平並不是業界最高有點像國內國企的感覺第2種呢就是低薪加提成的這種模式大部分的加盟店或者說一般的中介公司基本上都是這種僱傭形態提成根據公司不同從5%到30%都有你賣的越多你成交額越大那相對來說你提成的份額就越高做的好的話每月幾百萬日元也是完全沒有問題的最後一個就是純靠提成這個提成的比例可以達到50%甚至50%以上以前我自己的客人曾經達到過單月1000多萬的收入這種模式下呢銷售可能自己要帶資入場，自己去準備廣告費，自己去印傳單等等而且工作時間非常的長工作強度也非常的大需要你經常沒天沒夜的去聯繫客戶也會經常被客人投訴被客人罵之類的如果你沒有一個大心臟或者我非常想要賺錢的目標的話大部分是都不會選擇這個純績效，純提成的僱傭模式這裏我舉幾個關於中介公司的常見問題第一個中介費好像高過了3%，這是正常的嗎？那我們這裏就要看它是不是加上6萬以及消費稅如果他的金額比3%加6萬再加消費稅還要多的話那我們趕快走，這肯定是一家黑店第2個，中介公司跟我說已經有人提交了購買意向書，那我是不是需要快點也要提交購買意向書這種情況呢，大部分都是中介公司為了讓你快點買房而跟你胡說的你不用太在意它你按照自己的節奏走就可以了。第3個中介告訴我只有在我們家才可以買這個房子你去別的中介就買不到這個房子了這是真的嗎這個當然是騙你的因為在日本是不存在只有在特定中介才能買到某一房子的這種事情第3部分我來和大家說一下大家都非常關心的有沒有辦法降低中介費的這個話題首先我們必須承認中介費是中介公司的勞動報酬他應該收 這個前提但是每一筆交易少則上百萬，多則幾百萬的手續費的確是一筆不小的開支想降低中介費呢也是人之常情但是3%加6萬加消費稅這個價格呢是明碼標價如果我們想談價錢的話一定要事先談好千萬不要在簽約之前和別人談價錢這樣的話非常的沒有風度另一方面來說我們付了中介費就應該獲得中介公司給我們提供的良好的服務所以說我們有什麼合理要求的話一定要和中介公司提接下來我和大家分享幾個有可能降低中介費的方法第1種的就是購買開發商的房子日語叫　売主物件　うりぬしぶっけん因為在日本直接從開發商那裏購買房子的話是沒有中介存在的。
所以說也就是沒有中介費這樣的話我們也就不用支付中介費我們在網上找房的時候我們可以看到這裏取引業態上面寫的代理或者寫賣主的這種房子就是不存在中介費的第2種就是在擁有房源的中介公司那裏購買房子我們剛才說過了兩手 這個交易形式呢可以從賣家和買家那裏分別拿到手續費為了促成這個交易呢中介寧可買家這裏少收中介費只要能把賣家的房子賣出去的話他必然是可以從賣家那邊拿到手續費的賣家和買家的手續費加起來肯定是能超過3%所以說他也是會很樂意的去給我們降低一些中介費第三種呢就是當你向中介公司提出降低中介費要求的同時呢也提出一些對中介公司有利的條件比如說你想把現在自己住的這個房子賣了買一個更大的那你可以選擇把現在住的這套房子讓這個中介公司去賣中介公司不僅可以收到你想買新的房子的手續費還可以收到你賣的這套房子的手續費如果他能再找到買家的話他還能從買家那邊再收取一次手續費這樣的話他最多可以收取3筆手續費他肯定會在你這套新的住宅的這個手續費上非常肯定會讓你一點那又比如所你全款買房這樣的話中介就減少了和銀行交涉的時間它的勞動量減少了那當然中介費當然也可以變低一些第4種那就是在淡季購買房子日本不動產交易的淡季是4月7月8月上旬以及12月淡季雖然成交量比較少但是店鋪的費用水電費廣告費等等都不會變少所以說為了促成交易，在淡季的時候中介費還是比較容易談的第5種的就是讓賣家降價對我們而言我們想要降低的其實並不是中介費而是購房時的總支出所以不管是中介費降了也好還是房子的房價降了也好只要總支出變少對我們來說就是OK的在中介費不變情況下讓中介去替我們去和賣家交涉降低房子本身的價格對我們和對中介公司都是有好處的在不傷害中介公司利益的情況下它還是挺願意替我們去跑這個腿替我們去商量這個價格的以上呢就是今天我們視頻所有的內容啦今天內容比較多如果大家有需要的話可以多看幾遍視頻希望這個視頻對你有所幫助之後的日本買房攻略這個系列的視頻呢還會做這些內容不知道你是否滿意今天內容呢如果你有任何問題都可以給我留言如果你覺得今天我的視頻做得還不錯的話請一定要給我點讚並轉發給你身邊有需要的朋友們還沒有訂閱我的頻道的小夥伴可以訂閱我的頻道並打開小鈴鐺那我們下次再見