次贷危机是怎么回事?美国的房地产泡沫是如何形成和破裂的?

哈嘍 大家好我是李白歡迎來到與錢密切相關的《人人都該懂的經濟學》很多人說螞蟻金服利用槓桿 把自家的資產放大了100倍容易引發中國版的次貸危機次貸危機這個詞始於07年的美國由於房貸斷供引發了一系列的金融風險最終成為了08年全球金融危機的導火索他其實比螞蟻的資產證券化還要再複雜一點究竟是怎麼回事呢本期我們就來聊一下從銀行貸款買房子還房貸是這個模型的基礎小王貸款100萬買了一套房子分期還款30年最終需要給銀行還180萬本來小王每個月還款這個事就結束了但是憑藉華爾街的金融創新能力愣是玩出了新花樣銀行覺得等你還30年的時間有點長我可以這樣把小王小張小李的房貸打包分級這裏面有小王他的還款能力最強收入穩定每次都按時還款屬於優等的小張不如小王但是問題也不大基本上能夠按時還款屬於中等的那小李就差一些了收入不太穩定經常逾期 處於低等的只要有人還貸那麼優先滿足的是優等的這部分業務所以這部分的風險是最低的自然對應的收益率也是最低的優先級最後的這些低等級的業務呢自然是風險更大收益也是最高的次貸是次級貸款的簡稱它指的就是這些質量比較差的貸款為了能夠讓這些證券看起來可信度更高他們引入了評級機構把這些資產分級
分了多個檔次比方說最優的這些評級就是3A評級的當然還有A級的 還有3B級 2B級的等等吧這樣就可以把這些債券出售給一些基金公司銀行信託公司通過不斷回收房貸和利息就有了穩定的收益這就是一個理財產品了銀行充當了中介的角色把本屬於自己的180萬欠條轉手賣了可能是130萬 立馬收回的貸款賺到了兩者之間的差價同時把這些風險轉嫁給投資機構相當於跟他們承諾以後的貸款我幫你們慢慢收回但是萬一收不回來你們後果自負投資機構也想規避風險萬一有人還不上那也得有人幫我兜底啊於是他們就去買了個保險只要還款不出問題我每個月給你交一筆保費一旦出了問題你要賠錢給我
幫我來兜底這就相當於我們平時買的意外保險每年交一筆錢一旦出了意外保險公司按照約定進行賠付一切看起來都很完美是不是這個系統也就這樣運行了很長時間直到2000年左右互聯網泡沫破裂美國的股市出現了大幅的下跌隨着利率的走低不少錢湧入到房地產開啟了一段房地產的大牛市2000年到2006年這段時間美國的房價接連攀升買漲不買跌是大家面對房地產的共性不少美國的老百姓殺入到了樓市當中開始進行投資越來越高的房價也帶來了一些問題就是更多的低收入的群體買不起房子聯邦政府為了緩解矛盾對於銀行等借貸公司施壓希望他們能夠放鬆這些貸款的審核標準讓更多的低收入的人能夠買到房子銀行畢竟是這個盈利機構嘛本來他們就想賺更多的錢政府都發話了自己也就更有底氣了反正按照前面的模式他們穩賺不賠把風險轉嫁了出去於是銀行就開始放寬了審核條件不再審核個人的徵信也不需要查你的流水、收入情況只要你申請 基本上我都會放款最終有一些人編一個名字甚至是利用家裏狗的名字都能貸到錢那這樣還有人買不起怎麼辦與此同時房貸的首付比例大幅下降由原來的10%、20%下降到了5%3%100萬美元的房子三五萬就能買到手了後來銀行還採用了這個風險很高的可調利率刺激貸款什麼意思呢就是貸款的前幾年比如說是0利率隨着時間的推移慢慢的利率增加2年之後利率升高為3%4年以後利率升高為5%這就意味着買房的人需要還的貸款越來越多今年一個月還3000過個幾年之後一個月可能就要還4000了那有多少人能夠保證自己的收入是穩步增長的呢在買房的人眼裏這些都不重要了只要房子還在漲價一切都不是問題當下能夠買得起那就先買到手 以後的問題以後再說只要房價不斷上漲敢於投機的人就會越來越多即便他們的收入沒有隨着時間的推移慢慢增長就這樣越來越多的人殺入到了房地產市場他們利用之前買到的房子做抵押 循環貸款這樣就可以買下一套即便是收入不穩定的群體也可以用這種方式買上四五套房子單單是銀行賺這個錢怎麼能行呢整個華爾街都想把這塊蛋糕變得越來越大其實優質的還貸人也就那麼多一些養老退休基金他只購買相對安全的那些3A評級的資產剩下的一些次級的債券購買的人比較少流動性也比較差於是他們就想出了個辦法把之前打包切片的方式
在剩下的資產中再來一遍從那些不那麼優質的資產當中再挑選出一部分好的來評級機構再進行配合也給到3A的評級他們就是這麼慧眼識珠善於從垃圾中發現金子接着就這樣一直持續下去剩下的這些部分還可以再挑出來再剩下的部分再挑再剩下的部分再挑不僅如此他們還玩起了混搭就是把原來的這些3A評級的混入一點比如說2B級的再打包也給他們一個3A評級就像是賣棗的小販把一些不那麼甜的本來賣5塊錢一斤的棗混到了10塊錢一斤的當中同樣標價10塊錢一般的投資者早就被那些什麼CDOCDS等等各種專業名詞搞糊塗了他只知道看評級 是3A的我就買此時這個3A的含水量已經很大了跟最初的3A完全不是一個概念這樣反覆操作他們一直都有10塊錢一斤的棗往外賣但是你真正買到手裏的已經越來越不那麼甜了有人說他們把5000萬的房貸資產就這樣反覆操作放大到了10億也有資料說是實際的貸款額是一萬億美元金融衍生品做到了上百萬億美元總之就是放大了至少幾十倍給華爾街一個槓桿他們就能撬起地球過度的信用擴張 早晚都要出問題之前提到 可調利率貸款的利率是逐步增加的07年的第二季度
就是一個調整的節點而此次利率增加 就會導致有一部分人還不上貸款了結果就是房子被銀行收走了銀行再到市場上進行低價拍賣房源增多房價下降另外一邊的美聯儲進行了加息利率從1%上升到了2.5%市場上的資金減少了進一步推動了房價的下降很多人一看 我這100萬買的房子現在只值60萬了但是我還欠着銀行80萬塊錢沒還那我還還什麼呀果斷斷供此時各類金融衍生品的根基已經發生了動搖此前預期的房價永遠漲已經不再成立大部分人會按時還款的假設 也變成了泡影可即便是斷供越來越多各種基於房貸的理財產品卻越賣越好一些房貸公司對於還不上的貸款進行了墊付投資者們依舊對未來很樂觀信用評級3A即便有個別違約的應該不會出現大面積的崩盤吧美國政府都買了我怕什麼呀退一步講萬一出現了問題不是還有保險公司嗎所以把心放肚子裏就行了該吃吃該喝喝
有事別往心裏擱此時就會有個奇怪的現象如果你是貸款買房人你又買了相關的債券即便你的房貸現在已經還不上了而以你的房貸為基礎的債券依舊還能夠賺錢用腳趾頭想想就知道這種情況是無法持續的終於 有相關的銀行和投資公司撐不住了開始出現了倒閉這時候華爾街才反應過來 要變天了最終各大銀行、投行、房地產公司接連遭受重創在美國次級貸款中佔據七成市場份額的房利美和房地美面臨破產有着100多年歷史的美國第四大投行雷曼兄弟轟然倒下此次次貸危機最終造成了超過5萬億美元的損失800多萬美國人失業600多萬人無家可歸由於投資機構把這些資產兜售給了世界各國包括很多歐洲國家在內的眾多參與者都元氣大傷肯定有人說不是還有保險嗎哎本來是這樣但是由於經過了槓桿的幾十上百倍的放大保險公司的錢早已經不夠賠了大家都成了拴在一條繩上的螞蚱一塊完蛋了並且在此之前他們不僅收了這些持有相關債券的那些公司的錢而且還收了一些沒有持有相關資產的個人和機構的錢這幫人通過整理髮現 貸款人在不斷的出現逾期付款這其中有很多你根本查不到他們的資料並且測算了一下一個大概的數字比如說是預期的人數達到15%那麼整套圍繞着房貸所產生的金融模型就會崩塌於是他就和這些投行和保險公司進行了對賭如果是這些資產的價格不斷上漲那我就定期給你交錢一旦出現了價格的下降那麼反過來就需要給他們錢了下跌得越大他們的收益就越大這就相當於給一個跟自己毫不相關的人買了意外保險他出了意外我就會收到保費那我肯定希望他出意外呀如果說之前那些公司買保險是為了規避風險那這部分人完全是在對整個市場進行做空只不過各個投行、保險公司那時候沒有意識到他們覺得
這不是來給我送錢的傻子嗎房地產市場怎麼可能出現問題呢欣然接受了他們的對賭協議這在很大程度上就助推了違約這些機構不僅要面臨次貸本身引發的一系列問題還需要對自己的賭約付出慘重的代價這大致就是次貸危機的全過程了在此次事件中我們看到了信用被無限放大的後果股神巴菲特曾經把金融衍生工具比作是「投資市場的大規模殺傷性武器」在這一點上監管和金融機構永遠是存在着不可調和的矛盾金融機構永遠是把賺更多的錢放在第一位把風險放在其次而監管永遠是把控制風險放在首位二者怎樣在博弈中協調發展是金融永遠的話題如果你對次貸危機感興趣我推薦你去看一部電影獲得了第88屆奧斯卡金像獎提名的《大空頭》影片講述的便是一群嗅覺靈敏的人是怎樣在次貸危機中發現問題並且與整個華爾街作對賺取的巨額財富的故事不少演員演技在線 劇情緊湊還涉及到了人性的矛盾和妥協是一部不錯的金融劇情片好了如果你對投資理財感興趣可以掃碼加入李白的知識星球我會在這裏分享一些投資理財的具體操作細節也可以添加李白的微信libai451或者李白的telegram@libai45之前如果添加了 沒有通過的可能是因為限流可以再試一下我是李白這裏是人人都聽得懂的經濟學喜歡我的節目不要忘了訂閱我的YouTube頻道並且打開小鈴鐺以便第一時間收到我的最新視頻好了本期節目就到這裏我們下期再見拜拜